Eine Immobilie vom Bauträger kaufen

Dezember 2016



Der Erwerb einer neuen Immobilie von einem Bauträger ist eine weit verbreitete Form des Erwerbs neuen Wohneigentums. Aber was bedeutet eigentlich "Bauträger" ?

Bauträger - Bauträgervertrag: Was bedeutet das?


Der Bauträger erwirbt Grundstücke oder ganze Wohngebiete und vermarktet diese anschließend an den so genannten Endnutzer.

In rechtlicher Hinsicht handelt es sich bei einem Bauträgervertrag um einen gemischten Vertrag, der werkvertragliche und kaufvertragliche Elemente umfasst, da das betreffende Objekt beim Abschluss des Vertrages in der Regel noch nicht fertiggestellt ist.

Der Erwerber einer solchen Immobilie hat gegenüber dem Bauträger einen Anspruch auf Herstellung und Übertragung der betreffenden Immobilie einerseits, sowie einen werkvertraglichen Anspruch auf Haftung für etwaige auftretende Mängel gemäss §§ 633 ff. BGB andererseits.

Die insoweit geltende gesetzliche Gewährleistungsfrist gilt für eine Dauer von 5 Jahren

(§ 634 a Absatz 1 BGB).

Entscheidend für den Erwerber ist insoweit, dass der Bauträger innerhalb des Bauträgervertrages nach der Auffassung der höchstrichterlichen Rechtsprechung keinen wirksamen Ausschluss der Sachmängelhaftung und der Gewährleistung, beziehungsweise keine Verkürzung der Verjährungsfrist vereinbaren kann.

In Bezug auf eine solche Freizeichnung des Bauträgers gilt daher zugunsten des Erwerbers ein Verbot des Gewährleistungsausschlusses und der Verkürzung der Verjährungsfrist.

Leistungen des Bauträgers


Der Bauträger erwirbt in eigenem Namen Grundstücke oder Immobilien, die er anschließend auf seine Kosten bebauen oder sanieren lässt und anschließend an einen Käufer verkauft.

Der Vorteil des Bauträgervertrags besteht insbesondere darin, dass sämtliche Koordinierungs- und Planungsmaßnahmen und Planungsrisiken durch den Bauträger getragen werden.

Die Beantragung der Baugenehmigung, den Erwerb und die etwaige Erschließung des Grundstücks vollzieht der Bauträger, der das Risiko der fristgerechten schlüsselfertigen Erstellung des Objektes übernimmt.

Für Kaufinteressenten, die kein Interesse an der eigenen Koordinierung der Baumaßnahmen haben, ist der Erwerb vom Bauträger eine attraktive Form des Immobilienerwerbs.

Kaufpreis


Der Kaufpreis wird typischerweise als Festpreis vereinbart. Dies stellt einen weiteren wesentlichen Vorteil des Erwerbs von Wohneigentum von einem Bauträger dar, da letzterer - anders als beim Bau in Eigenregie - das Risiko des Entstehens unvorhergesehener Kosten trägt.

Der Erwerber kauft in diesem Fall hingegen die Sicherheit, dass ihm in Bezug auf alle durch den Festpreis abgedeckten Leistungen keine weiteren Kosten entstehen.

Klar ist, dass sich der kaufmännisch arbeitende Bauträger die durch ihn erbrachten Leistungen auch innerhalb des vereinbarten Kaufpreises vergüten lässt.

Trotzdem ist der Bau in Eigenregie nicht unbedingt kostengünstiger, da das professionelle Vorgehen des Bauträgers insgesamt ein kostengünstigeres Arbeiten ermöglicht, als dies beispielsweise im Rahmen einer individuellen Baubetreuung durch einen Architekten der Fall wäre.


Zu beachten ist jedoch, dass die mit dem Kauf der Immobilie verbundenen zusätzlichen Kosten, wie etwa





in der Regel nicht im Festpreis enthalten und somit durch den Erwerber zusätzlich zu tragen sind.

Erschließung und Erschließungskosten


Hierbei sollte darauf geachtet werden, ob die Kosten für die Erschließung (Erschließungskosten und Anliegerbeiträge) ausdrücklich als Bestandteil des Festkaufpreises ausgewiesen sind.

Erschließungskosten im engeren Sinne bezeichnen die Kosten, die für die Straßenanbindung der betreffenden Immobilie entstehen.

Anliegerbeiträge betreffen hingegen die Beiträge für die Erstellung von öffentlichen Versorgungs- und Entsorgungsleitungen für Wasser, Strom und Gas.

Insbesondere bei größeren Wohneigentumsanlagen sind die Erschließungskosten häufig nicht als Teil des Festpreises vereinbart, da die entstehenden öffentlichen Kosten für die Erschließung erst nach dem Abschluss der Bauarbeiten abschließend beziffert werden können.

Fehlt es an einer Einbeziehung der Erschließungskosten in den Festkaufpreis, sollte im Rahmen des Kaufvertrages eine möglichst detaillierte Sonderregelung hierzu getroffen werden.

Diese Sonderregelung sollte ausdrücklich die im Festpreis erfassten anteiligen Erschließungskosten benennen, sowie eine abschließende Aufzählung der noch nicht bezifferten und vom Erwerber zu tragenden zusätzlichen Erschließungskosten enthalten. Bei größeren Wohnanlagen empfiehlt sich die Bezeichnung des Verteilungsschlüssels für die Bestimmung des Kostenanteils des betreffenden Erwerbers.


Beachte:

Fehlt es an einer ausdrücklichen Regelung zur Zahlung der Erschließungskosten im Kaufvertrag, steht diejenige Person in der Zahlungspflicht, die zum Zeitpunkt der Zustellung des Bescheides über die Zahlung der Kosten der Erschließung im Grundbuch als Eigentümer der Immobilie eingetragen ist.

Erfolgt die Zustellung der Zahlungsaufforderung nach der Eintragung des Erwerbers der Immobilie im Grundbuch, trifft diesen daher grundsätzlich auch die entsprechende Zahlungspflicht.

Lesen Sie auch :

Das Dokument mit dem Titel " Eine Immobilie vom Bauträger kaufen " wird auf CCM Recht & Finanzen (www.recht-finanzen.de) unter den Bedingungen der Creative Commons-Lizenz zur Verfügung gestellt. Unter Berücksichtigung der Lizenzvereinbarungen dürfen Sie das Dokument verwenden, verändern und kopieren, wenn Sie dabei CCM Recht & Finanzen deutich als Urheber kennzeichnen.