Was kann ich bei Mängeln der Immobilie unternehmen?

Dezember 2016
Wenn man eine Immobilie vom Bauträger kauft, verspricht dieser einem oft das "Rundum-Sorglos-Paket". Doch es kommt oft genug vor, dass die gekaufte Immobilie Mängel aufweist.


Mängel am Bau lassen sich danach unterteilen, ob sie sichtbar oder versteckt sind:


Sichtbare Mängel

  • Mängel, die der Käufer bei der Abnahme des erstellten Bauwerks kennt oder erkennen konnte, wie beispielsweise fehlender Stromanschluss an montierten Steckdosen, sich ablösende Tapete oder Teppichböden etc., sind im Rahmen des anzufertigenden Abnahmeprotokolls ausdrücklich schriftlich zu rügen.
  • Der Bauträger hat im Zweifel bis zur Abnahme zu beweisen, dass das zu errichtende Werk mängelfrei hergestellt worden ist.
  • Hinsichtlich der bei der Abnahme gerügten Mängel hat der Erwerber einen Anspruch auf Beseitigung, wobei das Vorliegen kleinerer Baumängel diesen nicht dazu berechtigt, die Abnahme schlicht zu verweigern.
  • Erfolgt die Abnahme unter Mängelrügenvorbehalt, ist der Erwerber berechtigt, einen Einbehalt in Höhe von 5 % des Kaufpreises auszuüben. 95 % des Kaufpreises werden jedoch spätestens mit der Abnahme fällig, auch wenn diese unter Mängelvorbehalt erfolgte.
  • Hinzu kommt die Berechtigung des Käufers einer neu erstellten Immobilie, vereinbarte Kaufpreiszahlungen wegen Mängel in angemessenem Verhältnis zum voraussichtlichen Beseitigungsaufwand zu verweigern.
  • Erfolgt die Abnahme ohne Mängelrüge, wird der gesamte ausstehende Restkaufpreis zur Zahlung an den Bauträger fällig.
  • Sichtbare Mängel, die der Käufer einer neu errichteten Immobilie nicht im Rahmen der Abnahme gerügt hat, können von diesem nachträglich nicht mehr rechtswirksam reklamiert werden (§ 640 Absatz 2 BGB).

Versteckte Mängel

  • Mit der Abnahme beginnt die Sachmängelgewährleistung des Bauträgers für versteckte Mängel.
  • Dies betrifft solche Mängel des errichteten Bauwerks, die eine Abweichung des Werks vom vertraglich vereinbarten Standard oder von den anerkannten Regeln des Fachs darstellen.
  • Liegen solche Mängel vor, hat der Käufer einen Anspruch auf Behebung des Mangels, beziehungsweise kann im Wege der Selbstvornahme auf Kosten des Bauträgers solche Mängel beheben lassen, wenn der Bauträger die Behebung der gerügten Mängel nicht im Rahmen einer ihm gesetzten angemessenen Frist behebt oder die Mängelbehebung schlicht ablehnt.
  • Zu beachten ist jedoch, dass der Käufer nach der erfolgten Abnahme das Vorliegen etwaiger Mängel zu beweisen hat und daher das wirtschaftliche Risiko für die Veranlassung einer Mängelbehebung in Eigenregie trägt.
  • Handelt es sich bei den aufgetretenen Mängeln um erhebliche Mängel, kann der Käufer den Bauträgervertrag durch einen Rücktritt gänzlich zunichte machen.
  • Erheblich ist ein Mangel dann nicht, wenn in einem neu errichteten Haus beispielsweise einige Fliesen auszutauschen sind.
  • Die Gewährleistungsfrist des Käufers beläuft sich auf eine Dauer von 5 Jahren (§ 634 a Absatz 2 BGB) und kann durch den Bauträger nicht rechtswirksam verkürzt oder eingeschränkt werden.

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