Wohnungseigentümergemeinschaft - Wohneigentum (Überblick)

Dezember 2016
Was ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft? Wer ist Mitglied in einer Wohnungseigentümergesellschaft? - Wenn man sich mit diesen Fragen beschäftigt, sollte man sich zunächst mit folgenden Grundbegriffen, die immer wieder auftauchen, vertraut machen:



Wohnungseigentum/ Teileigentum

  • Die Begriffe Wohn- oder Teileigentum werden synonym verwendet, das heißt sie haben beide dieselbe Bedeutung.

Wohneigentum

  • Das Wohneigentum beschreibt die durch den Kauf einer Eigentumswohnung erworbenen Rechte.Es handelt sich im Kern dabei um zwei Recht, der der Käufer eines Wohneigentums erwirbt:
  • Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer und
  • Sondereigentumsanteil an den Räumen, die der ausschließlichen Nutzung jedes einzelnen Wohnungseigentümers allein zustehen.
  • Ein Käufer einer Eigentumswohnung wird durch die Eintragung im Grundbuch sogenannter Teileigentümer. Man spricht deswegen von "Teil"-Eigentum, da der Erwerber nicht Eigentum über das gesamte Gebäude oder das gesamte Grundstück, auf dem das Gebäude steht, erwirbt.

Miteigentum

  • Das Gemeinschaftseigentum umfasst gemäß § 1 Absatz 5 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) das Grundstück und solche Teile, Anlagen und Einrichtungen, die nicht im Sondereigentum eines Dritten stehen.
  • Dies umfasst insbesondere solche Einrichtungen, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind und solche, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Eigentümer dienen.
  • Beispiele:
    • Fundamente,
    • tragende Mauern,
    • Dacheinkleidungen,
    • Schornsteine,
    • Balkonaußenwände,
    • Isolierungen von Dächern,
    • Terrassen,
    • Balkone und Loggien,
    • Außentüren, Außenfenster,
    • Eingangshallen,
    • Treppen und Treppenhäuser, Fahrstühle etc.
  • Die Erhaltungs- und Instandsetzungsverpflichtungen dieser Miteigentums-Anlagen nebst Kostentragung fallen der gesamten Eigentümergemeinschaft zur Last.
  • Die insbesondere im Zusammenhang mit den Kostentragungspflichten ergangene Rechtsprechung zur Einordnung von Gebäudebestandteilen als Sonder- oder Gemeinschaftseigentum ist umfassend und ermöglicht die praktische Abgrenzung im Einzelfall.

Sondereigentum

  • Das Sondereigentum umfasst diejenigen Bestandteile der Immobilie, deren ausschließlicher Eigentümer jeder Miteigentümer ist.
  • Mit den Bestandteilen des Sondereigentums kann der jeweilige Eigentümer vorgehen, wie er es selbst für richtig hält, dieses selbst nutzen, vermieten, verkaufen etc.
  • Dementsprechend trägt der betreffende Eigentümer die Instandhaltungs- und Kostentragungspflichten, die das Sondereigentum betreffen, selbst und alleine.
  • Die Handlungsfreiheit des Wohnungseigentümers ist jedoch nicht unbeschränkt, da die Wohnungseigentümer im Rahmen der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung Regelungen zum Zusammenleben und hiermit Beschränkungen der Nutzung des Sondereigentums festlegen können (§ 5 Absatz 4 WEG).
  • Beispielsweise können die Miteigentümer im Rahmen der Teilungserklärung oder durch eine gesonderte Vereinbarung den Verkauf einer Wohnung durch einen Miteigentümer an die vorherige Zustimmung aller Wohnungseigentümer binden.
  • Auch in einem solchen Fall kann die Zustimmung zur Veräußerung in der Regel nur dann verweigert werden, wenn wichtige Gründe wie etwa persönliche oder finanzielle Unzuverlässigkeit des Käufers vorliegen, die dies rechtfertigen.

Abgrenzungsprobleme: Miteigentum und Sondereigentum

  • In Einzelfällen ist die Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum problematisch und ist daher auch von einer umfangreichen Fallrechtsprechung geprägt.
    • Teil des Sondereigentums sind demnach zum Beispiel
    • nicht-tragende Wände,
    • Innenseiten der Fenster,
    • Innentüren,
    • Balkoninnenanstrich und -belag.

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