Wohnungseigentümergemeinschaft - Wie entsteht sie?

Dezember 2016

Entstehung einer Wohnungseigentümergemeinschaft

  • Eine Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht immer dann, wenn, lapidar gesagt, mehrere Personen an einem Grundstück gemeinsam das Eigentum haben.
  • Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann entstehen
  • durch die Aufteilung des Eigentums an einer Immobilie zwischen verschiedenen Miteigentümern
  • oder dadurch, dass ein Eigentümer sein Eigentum in verschiedene Miteigentumsanteile aufteilt, um diese anschließend zu verkaufen.
    • Beispiele:
  • Die Geschwister A, B, C und D erben ein Mehrfamilienhaus. Sie entschließen sich nun, das geerbte Mehrfamilienhaus mit vier bestehenden Einzelwohnungen unter sich aufzuteilen.
  • Hierzu teilen die vier Erben das gemeinschaftliche Miteigentum in vier einzelne Wohneinheiten auf, so dass eine Eigentümergemeinschaft entsteht und der Verkauf einzelner Wohnungen möglich wird. Es entsteht dadurch eine Wohnungseigentümergemeinschaft.
  • Der Baulöwe "LÖWENBAU" leidet an knapp bemessener Liquidität. Um einen Teil seines Vermögens flüssig zu machen und genussvoll den Lebensstandard seiner jungen Champagner-Partnerin zu sichern, teilt er das ihm gehörende Mietshaus in bester münchener Innenstadtlage in 48 Eigentumswohnungen auf und verkauft diese anschließend gewinnbringend an verschiedene Privatpersonen.

Kauf einer Eigentumswohnung

  • Der Käufer einer Eigentumswohnung erwirbt einen Anteil an einer Immobilie, in der er nicht der einzige Herr ist, sondern die durch eine Gemeinschaft aus Menschen verschiedenster Herkunft und Persönlichkeitsstrukturen geprägt ist. Dies bedeutet in praktischer Hinsicht, dass der Eintritt in eine bestehende oder zu begründende Eigentümergemeinschaft notwendig ist und jeder Einzelne sich in diese Gemeinschaft und die darin bestehende Ordnung einfügen muss.
  • Der Käufer einer Eigentumswohnung tritt also in der Regel in eine bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft ein.
  • Da die Lebensqualität vornehmlich durch das alltägliche Miteinander der Wohnungseigentümer untereinander geprägt wird, ist es daher unabdingbar, so weit wie möglich in das Innenleben der Wohnungseigentümergemeinschaft hineinzublicken und zu prüfen, ob die in der etablierten Gemeinschaft geltenden Regeln und Mechanismen zu den eigenen Vorstellungen passen.

Welche Rechte hat ein Wohnungseigentümer?

  • Die Grundsätze der Rechtsverhältnisse im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft ergeben sich im Kern aus dem Wohnungseigentumsgesetz WEG.
  • In den spezifischen Regelungen der konkreten Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnungen können sich jedoch darüber hinaus Sonderregelungen in Bezug auf die Nutzung sowohl des Sonder- als auch des Gemeinschaftseigentums befinden.
    • Beispiele für solche Sonderregelungen:
  • Zuteilung der ausschließlichen Nutzung der zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Gartenfläche durch einen Erdgeschosswohnungseigentümer
  • Untersagung des Musizierens zu bestimmten Uhrzeiten
  • Gänzliche Untersagung der Hundehaltung oder Beschränkung der Anzahl von Hunden und Katzen in einer Wohnung
  • Einschränkung der Nutzungsrechte an einer hauseigenen Schwimmbad- oder Saunaanlage oder einem Gemeinschaftsgarten
  • Bestimmung von Ruhezeiten
  • Die entsprechenden Beschränkungen können die Eigentümer einer Eigentümergemeinschaft auch im Grundbuch eintragen lassen, so dass diese auch zukünftigen Käufern einzelner Wohnungen gegenüber wirksam entgegengehalten werden können.
  • Hilfreich ist es stets, vor dem Kauf einer Eigentumswohnung Einsicht in die bestehende Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung sowie die letzten Protokolle der Wohnungseigentümerversammlungen zu nehmen, um ein Gefühl für die Kultur des Zusammenlebens zwischen den Wohnungseigentümern zu entwickeln.

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