Wohnungseigentümergesellschaft - Wie funktioniert sie?

Dezember 2016
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verfügt über drei Organe, durch die sie handeln kann:



Verwaltung: Der Verwalter

  • Eine Eigentümergemeinschaft untersteht gemäß § 21 Absatz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) dem Grundsatz der Eigentümerselbstverwaltung, wonach den Eigentümern die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zusteht und jeder Eigentümer zur Mitwirkung hieran verpflichtet ist.
  • Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung durch die Eigentümer ist es, dass diese einen Verwalter bestellen, dem das « Tagesgeschäft » der Verwaltungshandlungen obliegt.

Bestellung eines Verwalters

  • Der Verwalter wird in der Regel durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft (§ 26 Absatz 1 WEG) bestellt.
  • Die Dauer, für die die Bestellung gilt, ist hierbei im Falle einer ersten Bestellung auf 3 Jahre, hiernach auf jeweils 5 Jahre beschränkt.
  • Erfolgt eine Bestellung über diesen Zeitraum hinaus, wirkt die Bestellung rechtlich jedenfalls dennoch immer nur für den gesetzlich beschränkten Zeitraum. Handelt der Verwalter über diesen Zeitraum hinaus ohne dass eine neue Bestellung erfolgt ist, setzt sich der Verwalter erheblichen Haftungsrisiken aus.
  • Neben der förmlichen Bestellung des Verwalters bildet die Grundlage seiner Tätigkeit der Verwaltervertrag, dessen Abschluss mündlich oder schriftlich erfolgen kann.
  • In der Regel wird der Abschluss des Verwaltervertrages zum Gegenstand eines Mehrheitsbeschlusses der Eigentümerversammlung gemacht, wobei der Verwaltervertrag seinem vorliegenden Inhalt nach genehmigt wird und eventuell einem oder mehreren sachkundigen Wohnungseigentümern eine Bevollmächtigung zur Unterzeichnung des Vertrages mit dem Verwalter erteilt wird.

Abberufung des Verwalters

  • Der bestellte Verwalter kann durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung jederzeit abberufen werden, es sei denn die Gemeinschaftsordnung trifft hierzu abweichende Sondervorschriften.
  • Auch kann im Rahmen des Verwaltervertrages die Abberufung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden (§ 26 Absatz 3 WEG).
  • Ist das Vertrauensverhältnis zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter aufgrund eines wichtigen Grundes nachhaltig zerstört, kann eine Abberufung des Verwalters nebst Kündigung des Verwaltervertrages jederzeit erfolgen.
    • Beispiel:
  • Handelt der Verwalter entgegen der ihm obliegenden Verpflichtungen vornehmlich im eigenen Interesse und ordnet er diesem die Interessen der Wohnungseigentümer unter, wird in der Regel ein wichtiger Grund für eine Abberufung vorliegen.

Aufgaben des Verwalters

  • Die Aufgaben des Verwalters werden im Rahmen des § 27 WEG beschrieben.
    • Der Verwalter ist gewissermaßen das "ausführende Organ" der Eigentümergemeinschaft mit folgenden Aufgaben:
    • Durchführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer und der Hausordnung,
    • Veranlassung der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums,
    • Verwaltung der Lasten- und Kostenbeiträge sowie Gelder der Gemeinschaft,
    • Bewirkung sowie Entgegennahme aller Zahlungen und Leistungen in der laufenden Verwaltung.
  • Hierzu gehört insbesondere die Erstellung der Jahresabrechnung zum Ablauf des Wirtschaftsjahres.
  • Im Zusammenhang mit den Eigentümerversammlungen obliegt es dem Verwalter, ein Protokoll, sowie eine Beschluss-Sammlung über die wortlautgetreuen Beschlüsse der Eigentümerversammlung sowie etwaige ergangene gerichtliche Urteile zu führen (§ 24 Absätze 7 und 8 WEG).
  • Zu beachten ist, dass ein Verstoß gegen die Verpflichtung zur Führung der Beschluss-Sammlung grundsätzlich einen wichtigen Grund zur Abberufung des Verwalters darstellt.

Haftung des Verwalters

  • Der Verwalter einer Eigentumsgemeinschaft kann sich gegenüber der Gemeinschaft, Eigentümern oder Dritten schadensersatzpflichtig machen, wenn er die ihm obliegenden Pflichten nicht ordnungsgemäß erfüllt und hierbei schuldhaft einen Schaden verursacht.
  • In diesem Zusammenhang ist es empfehlenswert darauf zu achten, dass der Verwalter eine Vermögensschadens-Haftpflichtversicherung abgeschlossen hat, die etwaige den Eigentümern oder der Gemeinschaft aufgrund eines Verwalterverschuldens entstehende Schäden absichert.
    • Beispiel für einen Schadensfall aufgrund des Verschuldens des Verwalters.
  • Der Verwalter vergisst, für die bestehende Hausversicherung die Versicherungsprämien rechtzeitig an die Versicherungsgesellschaft zu überweisen. Es tritt ein Brandschaden ein.
  • Die Hausversicherung kommt in diesem Beispiel für diesen Schaden nicht auf unter Hinweis auf die verspätete Prämienzahlung.

Verwaltungsbeirat

  • Den Wohnungseigentümern steht es frei, ob sie neben einem Verwalter zusätzlich auch einen Verwaltungsbeirat berufen möchten.
  • Wird eine Verwaltungsbeirat berufen, ist dieser damit betraut, den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen (§ 29 Absatz 2 WEG) und insbesondere den Wirtschaftsplan, Abrechnungen, Rechnungslegung, Kostenvoranschläge und entsprechende Stellungnahmen vor einer etwaigen Beschlussfassung hierzu zu prüfen (§ 29 Absatz 3 WEG).
  • Bezüglich der Haftung des Verwaltungsbeirats gilt folgendes: Die Mitglieder des Verwaltungsbeirats haften bei der Ausübung ihrer regelmäßig unentgeltlichen Tätigkeit individuell, und zwar für Vorsatz und jede Form von Fahrlässigkeit.
  • Der Haftungsmaßstab ist hierbei jedoch aufgrund des unentgeltlichen Auftragsverhältnisses auf diejenige Sorgfalt begrenzt, die von einem ehrenamtlich Tätigen üblicherweise verlangt werden kann.
  • Aufgrund der ehrenamtlichen Tätigkeit ist es sinnvoll, die Haftung der Verwaltungsbeiratsmitglieder auf grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz zu beschränken, um die Haftung für kleine Fehler, beispielsweise bei der Prüfung des Jahresabschlusses, auszuschließen.
  • Eine dementsprechende Haftungsbeschränkung kann durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft oder im Rahmen der Geschäftsordnung vereinbart werden und sollte, im Interesse der Mitglieder des Verwaltungsbeirats, veranlaßt werden.


Die Abberufung des Verwaltungsbeirats ist jederzeit durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft möglich.

Eigentümerversammlung

  • Die Eigentümerversammlung ist das maßgebliche Organ der Kommunikation der Eigentümergemeinschaft.
  • Die Eigentümerversammlung bietet den Eigentümern das erforderliche Forum und Werkzeug, in Form der zu fassenden Beschlüsse ihre Aufgabe der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und der Mitwirkung (§ 21 Absatz 1 WEG) wahrzunehmen.
  • Die Versammlung entscheidet hierbei insbesondere über die Fragen des Gebrauchs von Sonder- und Gemeinschaftseigentum (§ 15 WEG) und über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums (§ 21 WEG).
  • Die Willensbildung erfolgt hierbei auf der Grundlage der drei Säulen der
    • Information,
    • Diskussion und
    • Beschlussfassung.

Einberufung der Eigentümerversammlung

  • Die Einberufung der Eigentümerversammlung hat vorbehaltlich abweichender Regelungen der Gemeinschaftsordnung einmal jährlich zu erfolgen (§ 24 Absatz 1 WEG).
  • Die Einberufung der Versammlung erfolgt durch den Verwalter auf der Grundlage einer Ladung nebst Mitteilung der Tagesordnung.
  • Die Einberufung einer Versammlung hat der Verwalter darüber hinaus zu veranlassen, wenn dies von mehr als ¼ der Eigentümer gefordert wird.

Beginn der Eigentümerversammlung

  • Der Eröffnung der Versammlung folgt die Feststellung der Beschlussfähigkeit.
  • Diese liegt dann vor, wenn mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile anwesend oder durch eine Vollmacht vertreten sind (§ 25 Absatz 3 WEG).
  • Die Beschlussfassung kann wahlweise, je nach Themengebiet, über das abgestimmt werden soll, einstimmig, allstimmig, mit einfacher oder qualifizierter Mehrheit erfolgen:
  • Einstimmigkeit liegt vor, wenn alle bei der Versammlung anwesenden oder vertretenen Eigentümer dem Beschluss zustimmen. Einstimmige Beschlüsse sind beispielsweise bei der Vornahme baulicher Veränderungen erforderlich.
  • Allstimmigkeit bedeutet, dass alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer den Beschluss annehmen. Allstimmige Beschlüsse sind beispielsweise bei wesentlichen Eingriffen in die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung erforderlich, sofern dadurch der Kostenverteilungsschlüssel verändert wird.
  • Die einfache Mehrheit ist bei allen Beschlüssen ausreichend, die die ordnungsgemäß Verwaltung oder Instandhaltung der Wohnanlage betreffen.
  • Die Erforderlichkeit einer qualifizierten Zweidrittel- oder Dreiviertelmehrheit kann hiervon abweichend für bestimmte Entscheidungen im Rahmen der Gemeinschaftsordnung festgelegt werden.

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