Wohnungseigentümergemeinschaft - Mitgliedschaft (Überblick)

Dezember 2016



Ab wann besteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft?

Die Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht durch Vollzug, sobald nach der Anlegung der Wohnungsgrundbücher beim Grundbuchamt mindestens zwei Eigentümer im Wohnungsgrundbuch eingetragen worden sind.

Denn wäre ein Wohnungseigentümer alleine, also bestünde beispielsweise in einem großen zehnstöckigen Wohn-Hochhaus nur ein Eigentümer, dem das ganze Wohn-Hochhaus gehört, so bestünde auch keine Wohnungseigentümergemeinschaft sondern schlicht ein einzelner Eigentümer eines Hochhauses.

Die Mitgliedschaft in einer Wohnungseigentümergemeinschaft bringt zahlreiche Konsequenzen mit sich. Die rechtlichen Beziehungen und Verhältnisse unter den Miteigentümern werden im Kern durch folgende Elemente bestimmt:
  • Bestimmungen des WEG (Wohnungseigentumsgesetz),
  • Zwischen den Wohnungseigentümern getroffenen Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung,
  • Teilungserklärung.

Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer

Wesentlich ist hierbei neben der Wahrnehmung der Stimmrechte insbesondere die "solidarische Verpflichtung" der Wohnungseigentümer, die auf der Grundlage des WEG Gläubigern der Eigentümergemeinschaft nach außen wie Teilschuldner haften.

Gemäß § 10 Absatz 8 des WEG haftet daher jeder Wohnungseigentümer in Höhe seiner Miteigentumsanteilsquote nach außen für alle Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft.

Aufgrund dieses Haftungsprinzips trägt auch jeder Wohnungseigentümer mit dem Kauf einer Eigentumswohnung in bestehende Verträge der Eigentümergemeinschaft als Teilschuldner mit ein, das heißt er haftet für die Erfüllung dieser Verträge mit.


Beispiele für solche Verträge

  • Verwaltervertrag,
  • Versicherungsverträge,
  • Vertrag über Hauspersonal,
  • Wartungsverträge,
  • Instandhaltungsverträge.


Bereits aus diesem Gesichtspunkt ist es von ganz wesentlicher Bedeutung, vorab die vergangenen Betriebskostenabrechnungen und Beschlussprotokolle der Eigentümerversammlungen zu prüfen, die etwaige Beschlüsse über die Durchführung von kostenintensiven Instandsetzungsmaßnahmen hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums enthalten können.

Pflichten der Wohnungseigentümer zur Durchführung von Instandsetzungsarbeiten

Weiterhin ergibt sich aus der Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft die Verpflichtung zur Instandhaltung des Sondereigentums. Diese Instandhaltung muss stets so durchgeführt werden, dass eine Schädigung des Gemeinschaftseigentums oder Sondereigentums anderer Wohnungseigentümer verhindert wird.

Vernachlässigt ein Wohnungseigentümer seine Instandhaltungsverpflichtungen, kann er zum Ersatz des hierdurch anderen Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft entstehenden Schadens verpflichtet werden.

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