Mietkauf

Dezember 2016
Wer träumt nicht von seiner eigenen Immobilie, die er nach eigenen Vorstellungen gestalten kann. Für manche lässt sich dieser Traum allerdings nicht realisieren, da der Erwerb des Eigenheims an der mangelnden Bonität und Liquidität scheitert.

Wer insofern bei seinem Bankinstitut nicht den notwendigen Kredit bekommt, denkt möglicherweise über den so genannten Mietkauf nach.

Was ist ein Mietkauf?

  • Der Mietkauf ist ein Finanzierungsmodell, dass vorsieht, dass der Immobilieninteressent zunächst als Mieter in die Immobilie einzieht und sich zusätzlich verpflichtet, die vorerst angemietete Immobilie innerhalb einer vertraglich bestimmten Frist, die in der Regel 10 bis 20 Jahre beträgt, zu kaufen.
  • Der Vorteil: Die monatlichen Mietzahlungen werden auf den festgelegten Kaufpreis angerechnet. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass in der Regel nicht die vollständigen Mietzahlungen auf den Kaufpreis angerechnet werden, sondern sozusagen im Mietpreis eine Nutzungsgebühr der Immobilie enthalten ist.

Vertragsgestaltung beim Mietkauf

  • Es muss allerdings beachtet werden, dass manche Anbieter dieses Modells bei Vertragsabschluss bereits eine Einmalzahlung verlangen. Deshalb ist bei der Vertragsgestaltung, die aus dem Mietvertrag und dem Immobilienkaufvertrag, also aus zwei Verträgen, besteht, darauf zu achten, dass diese Einmalzahlung auf den späteren Kaufpreis angerechnet wird.
  • Im Zusammenhang mit der Vertragsgestaltung ist zu beachten, dass der Immobilienkaufvertrag, wie alle entsprechenden Verträge des Erwerbs von Immobilieneigentum, notariell beurkundet werden muss. Schließt man den Mietvertrag und den Immobilienkaufvertrag nur privatschriftlich (= also ohne Notar), ist der Immobilienkaufvertrag unwirksam. Der Mietvertrag hingegen behält grundsätzlich seine Gültigkeit.
  • Da es sich um zwei eigenständige Verträge handelt, ist ferner bedeutsam, dass im Mietvertrag ein Kündigungsrecht für den Erwerber vereinbart wird, woraus sich wiederum rechtliche Konsequenzen für die Auflösung des Immobilienkaufvertrags ergeben sollten. Es kann ja seitens des zukünftigen Immobilienerwerbers nicht ausgeschlossen werden, dass sich während der Dauer der Mietphase persönliche oder berufliche Veränderungen ergeben, die zu einer Aufgabe der Immobilie führen.

Vorteile des Mietkaufs

  • Umgekehrt betrachtet bietet der Mietkauf zu Gunsten des Erwerbers die Möglichkeit, zunächst eine Immobilie bewohnen zu können, ohne sich bereits durch den Kauf dieser Immobilie an diese binden zu müssen. Dies kann insbesondere dann von Bedeutung sein, wenn im Rahmen der beruflichen Aktivitäten zukünftige Ortswechsel nicht ausgeschlossen sind. Auch für diesen Fall ist die Gestaltung des Kündigungsrechts ein wichtiges Kriterium.
  • In diesem Zusammenhang ist auch bedeutsam, dass beim klassischen Mietkauf eine Kaufverpflichtung des Immobilienobjekts nicht gegeben ist.
  • Es handelt sich vielmehr um eine Kaufoption. Dies hat natürlich gegenüber der klassischen Immobilienfinanzierung über ein Kreditinstitut den Vorteil, dass die Bindung an die Immobilie nicht gegeben ist und eventuelle Veränderungen im Leben des zukünftigen Erwerbers, sei es aus finanziellen, privaten oder beruflichen Gründen, nicht zwangsläufig in einen verlustreichen Verkauf, oder sogar der Zwangsversteigerung der Immobilie führen müssen.

Einige Kritische Gedanken zum Mietkauf

  • Trotz der vielen Vorteile des Mietkaufs sollte der zukünftige Eigenheimbesitzer nicht darauf spekulieren, dass seine Bonität zum Zeitpunkt der Zahlung des Kaufpreises besser ist, sondern vielmehr während der Mietzeit bereits Kapital auf den Immobilienkaufpreis ansparen. In diesem Zusammenhang ist bei der Finanzplanung Vorsicht geboten, denn die monatliche Mietzahlung zuzüglich des Ansparens von Kapital kann zu einer finanziellen Doppelbelastung führen, die den Erwerber in Schwierigkeiten bringen kann. Deshalb sollte auch beim Mietkauf eine seriösere Analyse über den finanziellen Spielraum und die Lebensplanung des potentiellen Immobilienerwerbers durchgeführt werden.
  • Beachten muss der zukünftige Immobilienerwerber zudem, gegen den Fall der Insolvenz des Immobilienverkäufers während der Vertragslaufzeit vertraglich abgesichert zu sein. Dies ist allerdings in der Praxis schwer umsetzbar, so dass hier seitens des potentiellen Immobilienerwerbers ein nicht unerhebliches Risiko besteht und genau hingeschaut werden muss, um wen es sich bei dem Verkäufer eigentlich genau handelt.

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