Besondere Haftungsfragen und Verpflichtungen von Käufer und Verkäufer ergeben sich im Falle des Erwerbs gebrauchter Immobilien. Ein genaues Augenmerk ist hierbei insbesondere auf die gesetzlichen Vorgaben, die für Emissionen und Energiebedarf gelten, zu richten.
Die rechtlichen Regelungen hierzu finden sich in der Bundesimmissionsschutzverordnung (BimSchV) sowie in der Energieeinsparverordnung (EnEV).
Bundesimmissionsschutzverordnung (BimSchV)
Käufer eines gebrauchten Hauses sollten sich beim Verkäufer darüber informieren, ob die Immobilie die gesetzlichen Vorgaben der Bundesimmissionsschutzverordnung (BimSchV) einhält.
Vor allen Dingen geht es hierbei um die Messung und Begrenzung der Abgaswerte von Heizungsanlagen, die insbesondere im Rahmen der §§ 11 und 23 besonderen Grenzwerten unterworfen sind.
Werden die gesetzlichen Grenzwerte überschritten, kann sich der Eigentümer der Immobilie bußgeldpflichtig machen und sogar zum Austausch der installierten Heizungsanlage verpflichtet werden.
Daher ist es für den Käufer in jedem Fall empfehlenswert, sich bei Abschluss des Kaufvertrages die Messprotokolle der letzen Jahre über die Abgaswerte der Heizungsanlage vom zuständigen Schornsteinfeger übergeben zu lassen,
Weiterhin sollte sich der Käufer im Rahmen des Kaufvertrages durch den Verkäufer ausdrücklich bestätigen lassen, dass die zu kaufende Immobilie alle die zum Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses geltenden Abgasverlustgrenzwerte der aktuellen Fassung der 1. BimSchV einhält.
Für den Fall, dass sich diese Angabe als unrichtig erweist, ist es nützlich, dass sich die Vertragspartner auf Regelungen einigen, wonach dem Käufer beispielsweise im Falle unvorhergesehener gesetzlich verpflichtender Modernisierungsverpflichtungen in Bezug auf die Heizungsanlagen oder Wärmedämmung die damit verbundenen Kosten vom Verkäufer zu ersetzen sind.
Energieeinsparverordnung (EnEV)
Die Energieeinsparverordnung (EnEV) gilt für alle Neubauten und Altbauten, die nach dem 1. Februar 2002 an einen neuen Besitzer übergehen oder vermietet werden.
Die EnEV enthält verschiedene Verpflichtungen, die die Modernisierung betreffen.
So gilt beispielsweise seit dem 31. Dezember 2008 die Verpflichtung, Heizkessel auszutauschen, die vor dem 1. Oktober 1978 aufgestellt wurden und die keine Niedertemperatur- oder Brennwertheizkessel sind, beziehungsweise Heizungs- und Wasserrohre. Es besteht ferner die Verpflichtung, die oberste Geschossdecke zu dämmen.
Wurden diese Maßnahmen durch den Verkäufer nicht bereits vorgenommen, sind diese spätestens innerhalb von 2 Jahren nach dem Eigentumsübergang durch den Käufer nachzuholen. Dieses Risiko sollte ein Käufer beim Kauf bedenken, denn derartige Modernisierungen können richtig teuer werden.
Weitere Verpflichtungen der Eigentümer betreffen Vorrichtungen zur Temperatursteuerung im Gebäudeinnern.
Aufgrund der umfassenden Verpflichtungen, die Eigentümer von gebrauchten Häusern betreffen, sollte daher ein besonderes Augenmerk auf die Energiebilanz der Immobilie gelegt und eventuell vor dem Erwerb ein spezialisierter Energieberater hinzugezogen werden, so dass die mit dem Erwerb verbundenen Kosten für anstehende Modernisierungen durch den Käufer eingeschätzt werden können.
Energieausweis
Der vormals nur für Neubauten erforderliche Energieausweis ist seit dem EnEV aus dem Jahre 2007 auch für die bestehenden Immobilien zur Pflicht geworden, und zwar jeweils im Falle der
Vermietung oder des Verkaufs einer Immobilie.
Allein unter Denkmalschutz stehende Gebäude sind von dieser Verpflichtung ausgenommen.
Unterschieden wird zwischen dem bedarfs- und dem verbrauchsorientierten Energieausweis:
- Der bedarfsorientierte Energieausweis basiert auf einer rechnerischen Prognose des voraussichtlichen Energieverbrauchs.
- Der verbrauchsorientierte Energieausweis beruht auf dem historisch tatsächlich angefallenen Verbrauch.
Welche Art von Energieausweis im konkreten Fall erforderlich ist, hängt vom Baujahr der Immobilie und der Anzahl der Wohneinheiten ab:
- Immobilien, deren Bauantrag nach dem 1. November 1977 eingereicht wurde oder solche älteren Baujahrs, die eine Modernisierung entsprechend der Wärmeschutzverordnung aus dem Jahre 1977 durchgemacht haben, können frei wählen: Sie können mit einem bedarfs- oder verbrauchsorientierten Energieausweis ausgestattet werden. Gleiches gilt für alle Immobilien, die mehr als vier Wohnungen umfassen.
- Immobilien, deren Bauantrag vor dem Inkrafttreten der Wärmeschutzverordnung am 1. November 1977 eingereicht wurde und solche Immobilien, die nicht mehr als vier Wohnungen aufweisen, sind zwingend mit einem bedarfsorientierten Energieausweis zu bewerten.
Handelt es sich bei der betreffenden Immobilie um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, wird der entsprechende Energieausweis jeweils für das gesamte Gebäude erstellt.
Einen individuellen Energieausweis für jede Einzelwohnung wird in diesem Falle nicht erstellt.
Im Interesse der Transparenz und Rechtssicherheit von Käufer und Verkäufer ist es stets ratsam, dem Käufer die Abrechnungen über den Energiekostenbedarf der zu verkaufenden Immobilie zu übergeben, so dass böse Überraschungen und potentielle Rechtsstreitigkeiten aufgrund des tatsächlichen Energiebedarfs vermieden werden.
