Was beim Mietkauf zu beachten ist
Wer träumt nicht von seinem eigenen Haus, das er nach eigenen Vorstellungen gestalten kann. Bekommt der Käufer bei seinem Bankinstitut nicht den notwendigen Kredit, kann ein Mietkauf interessant sein. Ein Mietkauf kann auch für die Finanzierung eines Autos oder von Maschinen in Frage kommen.
Was ist ein Mietkauf?
Der Mietkauf ist ein Finanzierungsmodell, das vorsieht, dass der Immobilieninteressent zunächst als Mieter in die Immobilie einzieht und die vorerst angemietete Immobilie innerhalb einer vertraglich bestimmten Frist, die in der Regel zehn bis 20 Jahre beträgt, kaufen kann oder muss.
Der Vorteil eines Mietkaufs ist, dass die monatlichen Mietzahlungen auf den festgelegten Kaufpreis angerechnet werden. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass in der Regel nicht die vollständigen Mietzahlungen auf den Kaufpreis angerechnet werden, sondern im Mietpreis eine Nutzungsgebühr der Immobilie enthalten ist.
Steuerlich ist bei bei einem Mietkauf zu beachten, dass nur die Finanzierungskosten in Form der Kreditkosten von der Steuer abgesetzt werden können. Das Objekt wird dem Käufer zugerechnet und er muss es abschreiben und bilanzieren.
Worauf ist bei einem Vertrag zum Mietkauf zu achten?
Manche Anbieter verlangen bei Vertragsabschluss bereits eine Einmalzahlung. Deshalb ist bei der Vertragsgestaltung, die aus dem Mietvertrag und dem Immobilienkaufvertrag, also aus zwei Verträgen, besteht, darauf zu achten, dass diese Einmalzahlung auf den späteren Kaufpreis angerechnet wird.
Der Immobilienkaufvertrag, wie alle Verträge über den Erwerb von Immobilieneigentum, muss notariell beurkundet werden. Schließt man den Mietvertrag und den Immobilienkaufvertrag nur privat (also ohne Notar), ist der Immobilienkaufvertrag unwirksam. Der Mietvertrag hingegen behält grundsätzlich seine Gültigkeit.
Da es sich um zwei eigenständige Verträge handelt, ist außerdem bedeutsam, dass im Mietvertrag ein Kündigungsrecht für den Erwerber vereinbart wird, woraus sich wiederum rechtliche Konsequenzen für die Auflösung des Immobilienkaufvertrags ergeben sollten. Es kann ja seitens des zukünftigen Immobilienerwerbers nicht ausgeschlossen werden, dass sich während der Dauer der Mietphase persönliche oder berufliche Veränderungen ergeben, die zu einer Aufgabe der Immobilie führen.
Vorteile des Mietkaufs
Beim klassischen Mietkauf ist eine Kaufverpflichtung des Immobilienobjekts gegeben. Es gibt aber auch den sogenannten Optionskauf, der gegenüber der klassischen Immobilienfinanzierung über ein Kreditinstitut den Vorteil hat, dass die Bindung an die Immobilie nicht gegeben ist.
Der Optionskauf ermöglicht es, zunächst eine Immobilie zu bewohnen, ohne sich bereits durch den Kauf dieser Immobilie an diese binden zu müssen. Dies kann insbesondere dann von Bedeutung sein, wenn im Rahmen der beruflichen Aktivitäten zukünftige Ortswechsel nicht ausgeschlossen sind. Auch für diesen Fall ist die Gestaltung des Kündigungsrechts ein wichtiges Kriterium.
Nachteile des Mietkaufs
Trotz der vielen Vorteile des Mietkaufs sollte der zukünftige Eigenheimbesitzer nicht darauf spekulieren, dass seine Bonität zum Zeitpunkt der Zahlung des Kaufpreises besser ist, sondern vielmehr während der Mietzeit bereits Kapital für den Immobilienkaufpreis ansparen. In diesem Zusammenhang ist bei der Finanzplanung Vorsicht geboten, denn die monatliche Mietzahlung zuzüglich des Ansparens von Kapital kann zu einer finanziellen Doppelbelastung führen, die den Erwerber in Schwierigkeiten bringen kann. Deshalb sollte auch beim Mietkauf eine seriöse Analyse über den finanziellen Spielraum und die Lebensplanung des potenziellen Immobilienerwerbers durchgeführt werden.
Beachten muss der zukünftige Immobilienerwerber zudem, gegen den Fall der Insolvenz des Immobilienverkäufers während der Vertragslaufzeit vertraglich abgesichert zu sein. Dies ist allerdings in der Praxis schwer umsetzbar, so dass hier seitens des potenziellen Immobilienerwerbers ein nicht unerhebliches Risiko besteht.
Foto: © ljupco - 123RF.com
- Mietkauf zwischen privatpersonen
- Analysegerät mietkauf - Beste Antworten
- Mietkauf was ist zu beachten - Beste Antworten
- Zahlungsvereinbarung zwischen privatpersonen - Tipps -Musterbriefe & Vorlagen
- Vorlage für eine Vereinbarung über Ratenzahlung - Tipps -Finanzrecht
- Schuldschein vorlage für privatpersonen - Tipps -Musterbriefe & Vorlagen
- Mietkauf: Was ist das? - Forum Immobilien
- Kaufvertrag zwischen privatpersonen - Tipps -Musterbriefe & Vorlagen