Unter dem Begriff Nießbrauch wird das Nutzungsrecht an einer Sache verstanden.
Wenn der Eigentümer eines Grundstücks einer anderen Person einen Nießbrauch an diesem Grundstück einräumt, erhält diese Person das Recht, das Grundstück zu nutzen. Die Einräumung eines Nutzungsrechts kann dabei entgeltlich, teilentgeltlich oder unentgeltlich erfolgen.
Für die steuerliche Behandlung ist die folgende Unterscheidung vorzunehmen:
- Zuwendungsnießbrauch
- Vorbehaltsnießbrauch
Das Bundesministerium für
Finanzen hat im sogenannten Nießbrauch-Erlaß vom 24.07.1998, BStBl. I 1998, S. 914 die steuerliche Behandlung des Nießbrauchs geregelt.
Was ist der Zuwendungsnießbrauch ?
Bei einem sogenannten Zuwendungsnießbrauch wird einem Dritten (Nutzungsberechtigter) ein Nießbrauch an einem Grundstück eingeräumt.
Die
Vermietung des Grundstücks erfolgt im Folgenden durch den Nutzungsberechtigten und nicht mehr durch den Eigentümer.
Für die steuerliche Behandlung ist zu unterscheiden, ob der Zuwendungsnießbrauch entgeltlich, teilentgeltlich oder unentgeltlich erfolgt:
Entgeltlicher Zuwendungsnießbrauch
Das bedeutet, dass der Wert des Nießbrauchs und der Wert der Gegenleistung ausgeglichen sind.
Der Nutzungsberechtigte hat Einnahmen aus
Vermietung und Verpachtung zu versteuern.
Das gezahlte Entgelt für das Nutzungsrecht ist als
Werbungskosten abziehbar (Achtung bei einmaliger Zahlung: Aufteilung auf die Dauer des Nutzungsrecht gemäß § 11 Absatz 2 Satz 3 EStG).
Die Erhaltungsaufwendungen sind als Werbungskosten abzugsfähig, und die nachträglichen Herstellungskosten können ebenfalls über die
Abschreibung als Werbungskosten berücksichtigt werden.
Der Eigentümer muss das erhaltene Entgelt für das Nutzungsrecht als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Er kann die
Gebäudeabschreibung geltend machen.
Teilentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch
Das bedeutet, dass der Wert des Nießbrauchs nicht in voller Höhe ausgeglichen ist durch die geleistete Gegenleistung.
Es sind hier die Regelungen des entgeltlichen/ unentgeltlichen Nießbrauchs anzuwenden.
Allerdings können Aufwendungen nicht in voller Höhe berücksichtigt werden. Vielmehr sind sie im Verhältnis Entgelt für den Nießbrauch zu Kapitalwert des Nießbrauchs aufzuteilen und entsprechend geltend zu machen.
Unentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch
Das bedeutet, dass der Wert des Nießbrauchs zu weniger als 10 % ausgeglichen ist.
Der Nutzungsberechtigte hat Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern.
Erhaltungsaufwendungen sind als Werbungskosten abzugsfähig.
Nachträgliche Herstellungskosten können ebenfalls über die Abschreibung als Werbungskosten berücksichtigt werden.
Der Eigentümer erzielt keine Einkünfte. Er kann daher auch keine Gebäudeabschreibung abziehen.
Was ist der Vorbehaltsnießbrauch ?
Bei einem sogenannten Vorbehaltsnießbrauch überträgt der bisherige Eigentümer das Grundstück und behält sich gleichzeitig das Recht vor, sein ehemaliges Grundstück weiter zu nutzen. In der Praxis findet sich diese Form des Nießbrauchs häufig im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge.
Wenn der bisherige Eigentümer das Grundstück vermietet, hat er Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern. Seine Aufwendungen (beispielsweise
Erhaltungsaufwand) sind als Werbungskosten abzugsfähig. Hierzu zählen auch die Gebäudeabschreibungen, da er die Anschaffungs- und Herstellungskosten getragen hat.
Der neue Eigentümer erzielt keine Einkünfte aus dem Grundstück und kann daher auch die mit dem Grundstück in Zusammenhang stehenden Aufwendungen nicht als Werbungskosten abziehen.
Beispiel
Herr Müller überträgt sein Grundstück an Frau Schmitt und erhält gleichzeitig ein Nutzungsrecht an diesem Grundstück.
Es liegt ein Vorbehaltsnießbrauch vor und die entsprechenden steuerlichen Regelungen sind anzuwenden.
Anders sieht es dagegen aus, wenn Herr Müller sein Grundstück zwar an Frau Schmitt überträgt, aber gleichzeitig Herrn Schulz ein Nutzungsrecht eingeräumt wird.
Es liegt ein Zuwendungsnießbrauch vor. Bei einem Vorbehaltsnießbrauch müssen der bisherige Eigentümer (Herr Müller) und der Nutzungsberechtigte (hier nicht Herr Müller, sondern Herr Schulz) übereinstimmen. 