Mit Hilfe der Abschreibung wird der Wertverlust eines Gebäudes (steuermindernd) berücksichtigt.
Im
Steuerrecht wird die Abschreibung als Absetzung für Abnutzung (
AfA) bezeichnet. Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes werden dabei auf die Kalenderjahre der voraussichtlichen gesamten Nutzungsdauer verteilt. In jedem dieser Jahre sind sie anteilig als
Werbungskosten (steuermindernd) abzuziehen.
Das Grundstück selbst unterliegt keiner Abnutzung. Es ist daher darauf zu achten, dass die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung des Gebäudes den Grundstückswert nicht beinhaltet.
Abschreibungsmethode
Denkbar sind die lineare und die
degressive Abschreibung.
Lineare Abschreibung
Grundsätzlich ist für Gebäude die
lineare Abschreibung (entspricht Absetzung für Abnutzung in gleichen Jahresbeträgen) wie folgt vorgesehen (§ 7 Absatz 4 Nr. 2 EStG):
- Gebäude mit Fertigstellung nach dem 31.12.1924: jährlich 2%
- Gebäude mit Fertigstellung vor dem 01.01.1925: jährlich 2,5%
Degressive Abschreibung
Abweichend von dieser Regelung bestand die Möglichkeit, das Gebäude mit festen fallenden Sätzen (degressive Abschreibung) abzuschreiben (§ 7 Absatz 5 EStG). Diese degressive Abschreibung ist jedoch für diejenigen Gebäude ausgeschlossen, für die nach dem 31.12.2006 der Bauantrag gestellt bzw. der obligatorische Vertrag abgeschlossen wird.
Bemessungsgrundlage der Abschreibung für Gebäude
Als Bemessungsgrundlage für die Abschreibung werden grundsätzlich die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes herangezogen, die noch durch die folgenden Kosten ergänzt werden:
- Anschaffungsnebenkosten: beispielsweise Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten
- anschaffungsnahen Aufwendungen
- nachträgliche Herstellungskosten
Was wird unter anschaffungsnahen Aufwendungen verstanden?
Gemäß § 6 Absatz 1 Nr. 1a EStG zählen zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, wenn sie
- innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb der Immobilie anfallen und
- die Aufwendungen im Vergleich zum Kaufpreis hoch sind (netto 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen).
Diese anschaffungsnahen Herstellungskosten sind somit nicht als
Erhaltungsaufwand direkt als Werbungskosten abzugsfähig, sondern werden über eine erhöhte Abschreibung berücksichtigt.
Was wird unter nachträglichen Herstellungskosten verstanden?
Nachträgliche Herstellungskosten liegen nach R 21.1. Absatz 2 EStR vor, wenn nach der Fertigstellung des Gebäudes Aufwendungen für die Erweiterung oder für die über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung des Gebäudes entstehen.
Sie können nicht als sogenannter Erhaltungsaufwand direkt als Werbungskosten abgezogen werden, sondern sind mit dem jährlichen Abschreibungssatz über das Gebäude zu berücksichtigen.
Eine Ausnahme von dieser Regel ist nur für die Fälle vorgesehen, in denen die Aufwendungen netto nicht mehr als 4.000 Euro je Gebäude betragen. Beläuft sich der Rechnungsbetrag ohne
Umsatzsteuer somit auf 4.000 Euro oder weniger, dürfen die Aufwendungen sofort als Werbungskosten abgezogen werden.
Wichtig in diesem Zusammenhang ist, dass keine nachträglichen Herstellungskosten, sondern vielmehr ein neues Wirtschaftsgut entsteht, wenn das bisherige Wirtschaftsgut im Wesen geändert und so tiefgreifend umgestaltet oder in einem solchen Ausmaß erweitert wird, dass die eingefügten neuen Teile der Gesamtsache das Gepräge geben und die verwendeten Altteile bedeutungs- und wertmäßig untergeordnet erscheinen.
Hierzu zählt beispielsweise der Umbau eines alten Gasthofs in eine moderne Gastwirtschaft oder der Umbau einer Mühle zu einem Wohnhaus (vgl. hierzu H 7.3. [Keine nachträglichen Herstellungskosten] EStH). 