Einspruch gegen Mieterhöhung - welche Regeln gelten?

Dezember 2016

Nicht selten verlangen Vermieter eine Mieterhöhung. Der folgende Beitrag gibt genauere Informationen zur Wirksamkeit dieser Forderung.


Form und Begründung der Mieterhöhung

Im Allgemeinen können beide Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren. Diese Mieterhöhung kann entweder nach dem Gesetz oder individuell festgelegt werden. Falls die Vereinbarung von den gesetzlich vorgegebenen Vorschriften abweicht, darf diese Abweichung laut § 557 BGB nicht zum Nachteil des Mieters sein.


In diesem Beitrag finden Sie ein Musterschreiben für eine Mieterhöhung.

Der § 558a BGB gibt verschiedene Gründe vor, die eine Mieterhöhung rechtfertigen und auf die Bezug genommen werden sollte: Mietspiegel, Auskunft aus einer Mietdatenbank, Gutachten eines Sachverständigen oder die Angabe von Miethöhen drei vergleichbarer Wohnungen.

Frist für die Zustimmung zur Mieterhöhung

Falls der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, ist er verpflichtet, die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Verlangen der Mieterhöhung zu bezahlen (§ 558b BGB). Stimmt der Mieter der Erhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen.


Entspricht das Erhöhungsverlangen nicht den Anforderungen des § 558a, kann es der Vermieter im Rechtsstreit anpassen oder dessen Mängel beheben. Die Zustimmungsfrist für den Mieter bleibt bestehen.

Mietspiegel

Der Mietspiegel ist nach § 558c BGB eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete der Gemeinde oder der Region. Normalerweise wird der Mietspiegel alle zwei Jahre der Marktentwicklung angepasst.

Widerspruchsrecht des Mieters gegen Mieterhöhung

Um Widerspruch einzulegen und die Mieterhöhung zurückzuweisen, müssen die Gründe genau untersucht werden. Der Mieter kann dadurch abwägen, ob sein Widerspruch Chancen auf Erfolg hat.

Mieterhöhung und Modernisierungsmaßnahmen

Neben der Widerspruchsfrist (siehe § 558b) und den Formvorschriften gilt es, die Zulässigkeit der Mieterhöhung zu prüfen. Die sogenannte Kappungsgrenze gibt vor, dass die Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren 20 Prozent nicht überschreiten darf (außer bei Modernisierungsmaßnahmen).


Die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen dürfen anteilig bis zu 11 Prozent pro Jahr auf die Miete angerechnet werden (siehe dazu § 559 BGB). Voraussetzung hierfür ist die tatsächliche Ausführung dieser Modernisierungsarbeiten.

Bei einer Neuvermietung darf eine Mieterhöhung frühestens 15 Monate nach dem Einzugstermin des Mieters verlangt werden.

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