Mietverhältnis ohne schriftlichen Mietvertrag

Dezember 2016

In manchen Fällen entstehen Mietverhältnisse ohne schriftlichen Mietvertrag. Fälschlicherweise gehen viele Mieter und Vermieter davon aus, dass ohne Mietvertrag auch das Mietgesetz nicht für sie gilt.


Inhalte eines mündlichen Mietvertrags

Ein Mietvertrag kann auch mündlich abgeschlossen werden und er ist für die jeweiligen Parteien genauso bindend. Den Inhalt eines Mietvertrags und die Hauptpflichten des Mieters und Vermieters regelt § 535 BGB.


Danach verpflichtet sich der Vermieter durch den Mietvertrag, die Mietsache während der vereinbarten Zeit zur Verfügung zu stellen. Außerdem muss der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem geeigneten Zustand überlassen und diesen während der Mietzeit erhalten. Er muss zudem die auf der Mietsache ruhenden Lasten tragen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Mieter zur Mietzahlung.

Auch wenn der Vermieter eine bestimmte Nutzung der Mietsache duldet, die nicht im mündlichen Mietvertrag vereinbart wurde, besteht kein Gewohnheitsrecht. Der Vermieter kann also vom Mieter verlangen, diese Nutzung zu unterlassen.

Ende des Mietverhältnisses bei nicht-schriftlichem Mietvertrag

Nach § 542 BGB können sowohl der Mieter als auch der Vermieter das Mietverhältnis im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften kündigen, wenn die Mietzeit nicht im (schriftlichen oder mündlichen) Vertrag festgelegt ist. Wird ein Mietverhältnis auf eine bestimmte Zeit eingegangen, endet es mit dem Ablauf dieser Zeit, wenn es nicht außerordentlich gekündigt oder verlängert wird.

Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Einfach "rauswerfen" kann der Vermieter einen Mieter auch ohne schritliche Mietvertrag nicht. Er kann das mündliche Mietverhältnis nur aus einem wichtigen Grund außerordentlich fristlos kündigen. Dasselbe Recht hat auch der Mieter.


Ein wichtiger Grund besteht, wenn dem, der kündigt, unter Berücksichtigung aller Umstände und unter Abwägungung aller Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen die vereinbarte Miete nicht zahlt.

Wichtige Gründe, die eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen, sind in § 543 BGB geregelt.

Renovieren bei Auszug des Mieters

Generell ist der Vermieter für die Instandhaltung der Mietsache verantwortlich. Ist nichts anderes vereinbart, kann der Vermieter den Mieter bei Auszug nicht verpflichten, Renovierungsarbeiten durchzuführen. Hat der Mieter die Mietsache allerdings über das gewöhnliche Maß hinaus beschädigt, muss dieser für die Renovierung aufkommen.


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