Mietverhältnis: Erbausschlagung nach dem Tod des Mieters
Stirbt der Mieter und schlagen alle in Frage kommenden Erben das Erbe aus, stellen sich dem Vermieter der Wohnung eine ganze Reihe an Fragen. Hier erfahren Sie, wie nach einem Todesfall die Rechtslage ist.
Mieter verstorben: Wer zahlt die Miete?
Mit dem Tod des Mieters geht das Mietrecht auf den oder die Erben über. Schlagen alle möglichen Erben dieses aus, tritt der Staat an die Stelle des Mieters. Der Vermieter wird über die Wohnungsübernahme nach dem Todesfall jedoch nicht zwangsweise sofort informiert. Nach § 1953 Abs. 3 BGB hat der Vermieter ein Anrecht auf Akteneinsicht:
"Das Nachlassgericht soll die Ausschlagung demjenigen mitteilen, welchem die Erbschaft infolge der Ausschlagung angefallen ist. Es hat die Einsicht der Erklärung jedem zu gestatten, der ein rechtliches Interesse glaubhaft macht."
Um Forderungen gegenüber dem neuen Mieter – dem Staat – geltend zu machen, sollte der Vermieter deshalb beim Nachlassgericht die Akteneinsicht beantragen. Wenn nach der Erbausschlagung der Staat übernimmt, wird automatisch ein Vermögensverzeichnis des Mieters, das auch die in der Wohnung befindlichen Wertgegenständen beinhaltet, angefertigt. Auch das kann der Vermieter einsehen bzw. die Einsicht verlangen, weil ihm gegebenenfalls ein Vermieterpfandrecht zusteht.
Es kann sein, dass die Mietzahlungen nach dem Tod weiterlaufen, weil die Bank zum Beispiel noch nicht in Kenntnis gesetzt wurde. Das Geld kann jedoch eventuell zu einem späteren Zeitpunkt zurückgefordert werden.
Erbe ausgeschlagen: Wer räumt die Wohnung?
Wenn das Mietrecht wegen Erbausschlagung auf den Staat übergeht, setzt das Nachlassgericht einen Nachlasspfleger ein, der auch die Wohnungsauflösung übernimmt. Sie als Vermieter haben außerhalb des Vermieterpfandrechts (§ 562ff BGB) nicht das Recht, die Wohnung zu räumen, sondern müssen notfalls Ihre Rechte (in diesem Fall das Recht, dass die Wohnung geräumt wird) gegenüber dem Mieter (in diesem Fall der Fiskus) einklagen.
Kündigungsfrist für außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters
Die Möglichkeit und die Frist der außerordentlichen Kündigung durch den Erben oder den Vermieter regelt § 580 BGB:
"Stirbt der Mieter, so ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen."
Ist die Frist verstrichen, haben Sie als Vermieter noch die Möglichkeit zur fristlosen Kündigen bei Mietrückständen mit mindestens zwei Monatsmieten nach § 543 BGB.
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