Wissenswertes über Eintragungen im Grundbuch
Im Grundbuch sind die Eigentümer, Belastungen und Grundpfandrechte von Grundstücken verzeichnet. Was man darüber wissen sollte, fassen wir hier zusammen.
Was ist das Grundbuch?
Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, in dem alle Eigentumsverhältnisse und grundstücksgleichen Rechte (zum Beispiel Wohnungseigentum und Teileigentum oder Erbbaurechte), alle Belastungen und Beschränkungen von Grundstücken (zum Beispiel Wegerechte, Vormerkungen, Vorkaufsrechte, Wohnrechte und Verfügungsbeschränkungen) sowie alle Grundpfandrechte (Grundschulden, Hypotheken, Zwangssicherungshypotheken) eingetragen werden. Gemäß dieser drei verschiedenen Arten von Einträgen ist das Grundbuch in drei Abteilungen unterteilt.
Eintragungen im Grundbuch genießen öffentlichen Glauben, das bedeutet jeder kann auf die Richtigkeit der Angaben vertrauen. Nicht im Grundbuch enthalten sind Angaben über Grundstücksgrenzen. Diese sind bei den kommunalen Katasterämtern registriert. Gemäß § 3 Grundbuchordnung (GBO) erhält jedes Grundstück im Grundbuch eine besondere Stelle, ein sogenanntes Grundbuchblatt.
Wie erfolgt eine Eintragung ins Grundbuch?
Mit dem Kauf einer Immobilie ist der Käufer noch nicht der Eigentümer, sondern erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Voraussetzungen für die Umschreibung sind die sogenannte Auflassung und die anschließende Eintragung im Grundbuch. Unter einer Auflassung versteht man die Einigung zwischen dem Käufer und dem Verkäufer, die dem Käufer das Eigentum in der Zeit zwischen Kauf und Grundbucheintrag sichert, damit der Verkäufer die Immobilie nicht vor dem Eintrag nicht noch anderweitig verkaufen oder verpfänden kann. Die Dauer des Eintrags im Grundbuch kann mehrere Wochen betragen.
Anträge auf Eintragungen im Grundbuch müssen durch einen Notar eingereicht werden. Soll eine Eintragung in die Abteilungen zwei oder drei des Grundbuchs erfolgen, muss zusätzlich eine Bewilligung des Eigentümers vorgelegt werden.
Ein Eintrag im Grundbuch kostet Gebühren. Die genauen Kosten richten sich nach Verkehrswert des jeweiligen Geschäfts. Bei einem Immobilienkauf ist das der Kaufpreis. In der Regel belaufen sich die Gebühren dabei auf 0,3 Prozent des Verkehrswerts.
Grundbucheintrag ändern oder löschen
Es gibt viele Gründe für die Änderung oder Löschung einer Grundbucheintragung, der Verkauf oder die Schenkung eines Grundstücks ist nur einer und fällt in die erste Abteilung der Eigentümereintragungen.
Weitere Änderungen in der ersten Abteilung können sich durch Erbfolge ergeben. Dafür muss der Erbe einen schriftlichen Antrag sowie den Erbschein, den Erbvertrag oder ein notarielles Testament vorlegen. Im Fall einer Grundbuchberichtigung, weil ein Recht erloschen ist, muss die Sterbeurkunde der oder des Berechtigten eingereicht werden. Außerdem kann eine Namensänderung (etwa durch Heirat und Annahme des Familiennamens vom Ehepartner) eingetragen werden.
Diese Änderungen und Berichtigungen kann der Begünstigte selbst durchführen, sie können also ausnahmsweise ohne Notar erfolgen.
Zu den Änderungen in der zweiten Abteilung gehören die Neueintragung und die Löschung von Rechten. In beiden Fällen ist eine notarielle Bewilligung erforderlich, vom Eigentümer bzw. vom Rechteinhaber.
Die Änderungen in der dritten Abteilung betreffen Eintragungen einer Hypothek, Grund oder Rentenschuld, Löschung des Rechts eines Gläubigers und Briefrechte. Eigenheimbesitzer, die ihre Immobilie mit einem Kredit abzahlen, lassen eine Grundschuld zugunsten der kreditgebenden Bank eintragen. Eine Hypothek bedeutet, dass auf eine bereits bezahlte Immobilie ein Kredit zum Beispiel für eine Modernisierung aufgenommen wird. Grundpfandrechte zugunsten von Kreditinstituten sind in dieser Abteilung die häufigsten Eintragungen.
Eine Löschung erfolgt übrigens nicht durch Beseitigen der alten Eintragung, sondern es wird zusätzlich ein Löschungsvermerk in das entsprechende Grundbuchblatt eingetragen (§ 46 GBO).
Foto: © Natalia Merzlyakova - 123RF.com
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