Sonderkündigung durch den Mieter nach Mieterhöhung
Um einen Mietvertrag zu kündigen, müssen Mieter und Vermieter normalerweise die vereinbarten Kündigungsfristen beachten. Einige wichtige Gründe können aber auch zu einer Sonderkündigung berechtigen. Einer davon ist eine Mieterhöhung.
Sonderkündigungsrecht für den Mieter
Nach dem deutschen Mietrecht kann ein Mieter den Mietvertrag für seine Wohnung unter bestimmten Umständen vorzeitig und sogar fristlos kündigen. Wenn zum Beispiel der Vermieter einen bereits angezeigten Mangel nicht beseitigt, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht.
Auch eine Mieterhöhung durch den Vermieter kann ein Grund für eine Sonderkündigung sein. Diese ist allerdings nicht fristlos möglich und es müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein.
Mieterhöhung als Sonderkündigungsgrund
Nach § 558 BGB kann ein "Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden." Außerdem gilt dafür eine sogenannte Kappungsgrenze: Die mit der ortsüblichen Vergleichsmiete begründeten Mieterhöhungen dürfen innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent betragen. In bestimmten Gemeinden mit knappem Wohnraum gilt eine niedrigere Kappungsgrenze von 15 Prozent (zum Beispiel in Berlin).
Der Vermieter muss den Mieter schriftlich und detailliert (zum Beispiel Mietspiegel als Grundlage der Berechnung) über die Erhöhung informieren und hat eine Hinweispflicht betreffend der Frist für den Mieter. Der Mieter muss bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Erhalt des Schreibens zustimmen und ist die erhöhte Miete ab dem Beginn des dritten Kalendermonats schuldig.
Außerdem ist der Vermieter nach Modernisierungsmaßnahmen zu einer Mieterhöhung bis zu 11 Prozent berechtigt (§ 559 BGB), um die Kosten für die Modernisierung auf die Mieter umzulegen.
Erhöht der Vermieter die Miete nach § 558 oder § 559 BGB, so steht dem Mieter nach § 561 BGB das Recht auf Sonderkündigung zu. Die Kündigung muss spätestens zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens erfolgen und der Mieter muss dann zum Ablauf des übernächsten Monats ausziehen. In der Zeit wird die Mieterhöhung aufgrund der Kündigung nicht wirksam.
Mieterhöhung und Kündigung gleichzeitig
Bei einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter (zum Beispiel wegen Eigenbedarf) gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen, die je nach Dauer des bestehenden Mietverhältnisses recht lang sein können (bis zu neun Monate, siehe § 573c BGB). Der Vermieter könnte also versucht sein, zusammen mit der Kündigung eine Mieterhöhung als Druckmittel zu verwenden, um den Mieter zu einem früheren Auszug aus der Wohnung zu bewegen. Wenn sowohl die Kündigung als auch die Mieterhöhung begründet sind, kann er das machen.
Hat eine Mieter bereits ordentlich gekündigt und erhält trotz Kündigung eine Mieterhöhung, trifft ihn diese nicht mehr, denn die ordentliche Kündigungsfrist für den Mieter beträgt gemäß § 573 BGB in der Regel drei Monate, dieselbe Zeit, die er auch hat, um uber die Mieterhöhung nachzudenken. Nur wenn der Mieter in seiner Kündigung einen späteren Auszugstermin angegeben hat, muss er ab dem dritten Kalendermonat nach Erhalt des Mieterhöhungsschreibens die höhere Miete auch zahlen.
Vorlage für ein Kündigungsschreiben wegen Mieterhöhung
Vor- und Nachname des Mieters
Straße und Hausnummer
PLZ Ort
Telefonnummer
Vor- und Nachname des Vermieters
Straße und Hausnummer
PLZ Ort
.
Betreff: Fristlose Kündigung des Mietvertrags _____ [Nummer, Anschrift oder Bezeichnung der Wohnung]
Sehr geehrte/r Frau/Herr ____ ,
hiermit kündige ich den mit Ihnen bestehenden Mietvertrag für die Wohnung _____ [Nummer, Anschrift oder Bezeichnung der Wohnung] gemäß § 561 BGB fristlos. Die Kündigung erfolgt wegen Ihrer Mitteilung einer Mieterhöhung.
Mit diesem Schreiben ziehe ich zeitgleich die Ihnen erteilte Einzugsermächtigung zurück.
Die Wohnungs- und Schlüsselübergabe erfolgt fristgerecht am __.__.20__ .
Bitte senden Sie mir eine schriftliche Bestätigung des Übergabedatums und der Kündigung.
Mit freundlichen Grüßen,
_______ [handschriftliche Unterschrift]
Foto: © Piotr Marcinski - 123RF.com
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