Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung
Mit der Betriebskostenrechnung legt der Vermieter am Ende des Jahres die tatsächlich angefallenen Nebenkosten für das Mietobjekt an den oder die Mieter um. Wenn Sie Fehler in der Abrechnung entdecken, können Sie Widerspruch einlegen.
Was ist eine Betriebskostenabrechnung?
Neben der Miete (Kaltmiete) sind von einem Mieter auch weitere veränderliche Kosten für den Gebrauch einer Wohnung (Warmmiete) zu zahlen. Dazu gehören Ausgaben für Wasserverbrauch, Heizung, Klimaanlage, Warmwasser, Müllabfuhr, Betrieb von Aufzügen, Gebäudereinigung, Hausmeister, Gartenpflege, Beleuchtung vom Haus außen und Treppenhaus, Grundsteuer, Versicherungen für das Haus und sonstige Betriebskosten. Die umlagefähigen Kosten sind in § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgelistet.
Nicht zu den Betriebskosten zählen Verwaltungskosten, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Diese sind vom Vermieter selbst zu tragen bzw. schon in der Miete enthalten.
Für die Betriebskosten kann eine Pauschale festgelegt werden. In der Regel leistet der Mieter aber eine monatliche Vorauszahlung für diese Nebenkosten auf der Grundlage der Ausgaben des Vorjahres. In diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet, am Jahresende die tatsächlichen Kosten des Mietobjekts abzurechnen und nach dem vereinbarten Verteilungsschlüssel umzulegen. Die Betriebskostenabrechnung oder Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter innerhalb von höchstens zwölf Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zugehen.
Bedingungen und Fristen für den Widerspruch
Der Mieter kann die formelle Richtigkeit, die Korrektheit der Berechnung und/oder die Umlagefähigkeit der Kosten beanstanden. Alle Positionen müssen einzeln aufgeschlüsselt sein. Zum Beispiel könnten Kosten für einen Wartungsvertrag für einen Aufzug aufgelistet sein, die aber auch Ausgaben für die Reparatur des Aufzugs enthalten, die zu den Instandhaltungskosten zählen und deshalb allein vom Vermieter zu zahlen sind. Auch der Verteilungsschlüssel sollte geprüft werden: Die Kosten können pro Kopf, nach Wohnfläche oder nach Verbrauch auf die Mieter umgelegt werden.
Ist die Abrechnung in einem Detail fehlerhaft, kann der Mieter Widerspruch einlegen und die Nachforderung verweigern. Ein Widerspruch ist bis zu einem Jahr nach Zugang der Abrechnung möglich. Allerdings besteht für den Mieter spätestens nach einem Monat Zahlungspflicht, so dass der Widerspruch innerhalb des ersten Monats eingelegt werden sollte. Ein Widerspruch hemmt die Zahlungspflicht des Mieters nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15. Mai 2012 (Az. VIII ZR 245/11 und 246/12) für den Anteil der Betriebskosten, die Erhöhungen ausmachen. In der Regel besteht die Nachforderung nur aus Erhöhungen.
Es ist zu beachten, dass ein Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung ohne Begründung vom Vermieter nicht angenommen werden muss. Der Widerspruch muss vielmehr begründet werden. Das Schreiben kann zwar auch per Fax oder E-Mail versendet werden, empfohlen ist aber ein Einschreibebrief.
Nach einem Widerspruch hat der Mieter das Recht auf Einsicht in die Original-Rechnungen, um die Nachforderung zu überprüfen.
Muster für einen Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung
Hier finden Sie eine Vorlage für einen Einspruch an eine Hausverwaltung, die Sie zum Beispiel in Word kopieren können.
Vor- und Nachname des Mieters
Straße und Hausnummer
PLZ Ort
Telefonnummer
Name der Hausverwaltung
Straße und Hausnummer
PLZ Ort
.
Betreff: Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung vom __.__.20__ zum Mietobjekt _______ [Straße, Hausnummer, Stockwerk, Lage]
Sehr geehrte Damen und Herren,
bezüglich der von Ihnen ausgestellten Rechnung vom __.__.20__ teile ich Ihnen mit, dass ich die Nebenkostenabrechnung in den folgenden Punkten nicht nachvollziehen kann:
Erstens haben Sie die Nebenkosten für ein ganzes Jahr berechnet, obwohl ich erst im Juli in die Wohnung eingezogen bin. Daher bitte ich darum, die Nebenkosten anteilsmäßig abzurechnen.
Zweitens haben Sie Verwaltungs- und Reparaturkosten umgelegt. Dies ist nicht erlaubt. Ich bitte darum, die Abrechnung ordnungsgemäß vorzunehmen.
Schließlich möchte ich Sie um Kopien der Rechnungen für die Nebenkosten bitten.
Aufgrund der oben aufgeführten Argumente behalte ich mir die Begleichung der geforderten Nachzahlung zunächst vor. Ich bitte um eine Überprüfung meiner Rechnung und um anschließende Korrektur.
Mit freundlichen Grüßen und bestem Dank im Voraus,
_______ [handschriftliche Unterschrift]
Foto: © VALERIY BOCHKAREV - 123RF.com
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