Gebäude: Lässt sich Erhaltungsaufwand steuerlich absetzen?

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Enstehen bei einem Gebäude Renovierungskosten oder Sanierungskosten, kann der Immobilieneigentümer diesen Erhaltungsaufwand steuerlich absetzen. Für die steuerliche Absetzbarkeit von Instandhaltungskosten gelten einige Regeln.


Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten

Unter Erhaltungsaufwand (oder auch Instandhaltungskosten) versteht man Aufwendungen für die Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen, Einrichtungen oder Anlagen (Einkommensteuerrichtlinie R 21.1). Es betrifft somit beispielsweise Reparaturen, Modernisierungen und ähnliche Maßnahmen, die durch die normale Nutzung eines Gebäudes entstehen (zum Beispiel der Austausch von Fenstern und Türen oder die Renovierung des Badezimmers).

Wird das Gebäude wesentlich verändert oder etwas bisher nicht Vorhandenes hinzugefügt, gelten diese Herstellungskosten als Herstellungsaufwand (zum Beispiel der Ausbau eines Zimmers infolge einer Dachsanierung). Dieser kann nur über die Jahre verteilt abgeschrieben werden.


Genauere Informationen zur Abgrenzung von Herstellungsaufwand und Erhaltungsaufwendungen bei Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden finden Sie in einem Schreiben des Bundesfinanzmisteriums (BMF, 18. Juli 2003, IV C 3 – S 2211 – 94/03).

Verteilung von Erhaltungsaufwand

Der Erhaltungsaufwand ist grundsätzlich sofort in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig. Gemäß § 82b der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) können Sie alternativ den Erhaltungsaufwand als Werbungkosten auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen.


Die Verteilung des Erhaltungsaufwands ist grundsätzlich sinnvoll, wenn der Steuerpflichtige im Entstehungsjahr des Erhaltungsaufwands geringe Einnahmen hat und in den Folgejahren steigende Einnahmen erwartet.

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