Wohnungseigentum bei der Wohnungseigentümergemeinschaft
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine juristische Person, die für die Verwaltung von Immobilien verantwortlich ist, wenn mehrere Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus zusammenwohnen. Wenn Sie eine Wohnungseigentümergemeinschaft gründen oder einer beitreten wollen, sollten Sie folgende Definitionen kennen.
Wohnungseigentum in einer Wohnungseigentümergemeinschaft
Unter Wohungseigentum versteht man nach § 1 Absatz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem sie gehört.
So wird ein Käufer einer Eigentumswohnung durch die Eintragung im Grundbuch sogenannter Teileigentümer. Man spricht von Teileigentum, da der Erwerber nicht das Eigentum über das gesamte Gebäude oder das gesamte Grundstück, auf dem das Gebäude steht, erwirbt. Er erwirbt das Miteigentum an gemeinschaftlich genutzten Teilen des Gebäudes und das Sondereigentum an seiner Wohnung.
Miteigentum
Das Gemeinschaftseigentum umfasst gemäß § 1 Absatz 5 WEG das Grundstück und solche Teile, Anlagen und Einrichtungen, die nicht im Sondereigentum eines Dritten stehen.
Dies betrifft insbesondere Einrichtungen, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, und solche, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Eigentümer dienen. Beispiele hierfür sind Fundamente, tragende Mauern, Dacheinkleidungen, Schornsteine und Eingangshallen.
Die Erhaltungs- und Instandsetzungsverpflichtungen dieser Miteigentumsanlagen nebst Kostentragung fallen der gesamten Eigentümergemeinschaft zur Last.
Sondereigentum
Das Sondereigentum entspricht dem Volleigentum an einer Wohnung oder an anderen nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumen (zum Beispiel einer Arztpraxis). Das Sondereigentum umfasst also die Teile der Immobilie, deren ausschließlicher Eigentümer jeder Miteigentümer ist.
Mit seinem Sondereigentum kann jeder Eigentümer vorgehen, wie er es selbst für richtig hält, und dieses selbst nutzen, vermieten oder verkaufen. Dementsprechend trägt der betreffende Eigentümer die Instandhaltungs- und Kostentragungspflichten, die das Sondereigentum betreffen, selbst und alleine.
Die Handlungsfreiheit des Wohnungseigentümers ist jedoch beschränkt, da die Wohnungseigentümer im Rahmen der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung Regelungen zum Zusammenleben und damit Beschränkungen der Nutzung des Sondereigentums festlegen können (§ 5 Absatz 4 WEG).
Beispielsweise können die Miteigentümer im Rahmen der Teilungserklärung oder durch eine gesonderte Vereinbarung den Verkauf einer Wohnung durch einen Miteigentümer an die vorherige Zustimmung aller Wohnungseigentümer binden.
Die Abgrenzung zwischen Miteigentum und Sondereigentum ist manchmal problematisch, was eine umfangreiche Rechtsprechung belegt. Danach gehören zum Beispiel auch nicht tragende Wände, die Innenseiten der Fenster, die Innentüren und der Balkoninnenanstrich und -belag zum Sondereigentum.
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