Wie entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft?
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht, wenn mehrere Personen an einem Grundstück oder einer Immobilie gemeinsam das Eigentum haben.
Gründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch die Aufteilung des Eigentums an einer Immobilie zwischen verschiedenen Miteigentümern entstehen oder dadurch, dass ein Eigentümer sein Eigentum in verschiedene Miteigentumsanteile aufteilt, um diese anschließend zu verkaufen (zum Beispiel ein Bauträger).
Die Frage stellt sich, ab wann die Wohnungseigentümergemeinschaft beginnt. Nach § 8 Wohungseigentumsgesetz (WEG) ist das der Fall, sobald die neuen Eigentümer in mindestens eines der angelegten Wohnungsgrundbuchblätter eingetragen wurden.
Eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft besteht bereits, wenn ein Vertrag zur Übereignung der Wohnung abgeschlossen wurde, wenn der Überlassungsanspruch garantiert ist und wenn die Wohnung an den neuen Besitzer übergeben wurde.
Beispiele für eine Eigentümergemeinschaft
Die Geschwister A, B, C und D erben ein Mehrfamilienhaus. Sie entschließen sich, das geerbte Mehrfamilienhaus mit vier bestehenden Einzelwohnungen unter sich aufzuteilen.
Hierzu teilen die vier Erben das gemeinschaftliche Miteigentum in vier einzelne Wohneinheiten auf, so dass eine Eigentümergemeinschaft entsteht und der Verkauf einzelner Wohnungen möglich wird. Es entsteht dadurch eine Wohnungseigentümergemeinschaft.
Entscheidungen der Eigentümerversammlung
Der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft muss einmal im Jahr alle Eigentümer zu einer Versammlung einberufen. Hier entscheiden die verschiedenen Eigentümer über die Jahresabrechung, bauliche Maßnahmen oder Sonderumlagen. Ist nichts anderes vereinbart, gilt das gesetzlich vorgeschriebene Stimmrecht, das sogenannte Kopfprinzip (§ 25 Absatz 2 WEG). Jeder Eigentümer hat hierbei eine Stimme, egal wie viele Wohneinheiten er besitzt.
Welche Rechte hat ein Wohnungseigentümer?
Die Grundsätze der Rechtsverhältnisse im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft ergeben sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz. In den spezifischen Regelungen der konkreten Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnungen können sich jedoch darüber hinaus Sonderregelungen in Bezug auf die Nutzung sowohl des Sonder- als auch des Gemeinschaftseigentums befinden.
Beispiele hierfür sind die Zuteilung der ausschließlichen Nutzung der zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Gartenfläche durch einen Erdgeschosswohnungseigentümer, die Untersagung der Hundehaltung oder die Bestimmung von Ruhezeiten.
Die entsprechenden Beschränkungen können die Eigentümer einer Eigentümergemeinschaft auch im Grundbuch eintragen lassen, so dass diese auch zukünftigen Käufern einzelner Wohnungen gegenüber wirksam entgegengehalten werden können.
Hilfreich ist es, vor dem Kauf einer Eigentumswohnung Einsicht in die bestehende Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung sowie die letzten Protokolle der Wohnungseigentümerversammlungen zu nehmen, um ein Gefühl für die Kultur des Zusammenlebens zwischen den Wohnungseigentümern zu entwickeln.
Foto: © kurhan - 123RF.com
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