Anspruch auf Minderung beim Immobilienkaufvertrag

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Wenn Sie nach einem Hauskauf Mängel an der Immobilie feststellen, haben Sie verschiedene Handlungsmöglichkeiten: Sie können Nacherfüllung verlangen, eine Rückabwicklung des Kaufvertrags und Schadenersatz fordern oder eine nachträgliche Kaufpreisminderung geltend machen.


Minderung bei Mängeln

Ein Immobilienkauf ist ein normaler Kaufvertrag unter Verbrauchern, für den dieselben Rechte wie bei jedem anderen Kaufvertrag gemäß BGB gelten. Wurden versteckte Mängel erst nach einem Hauskauf durch den Käufer entdeckt, so hat dieser unter anderem das Recht auf Nachbesserung, deren Kosten vom Verkäufer zu tragen sind, auf eine Rückabwicklung des Kaufvertrags oder auf eine Minderung des Kaufpreises.


Das Recht auf Minderung ergibt sich aus § 441 BGB. Dabei sind der tatsächliche Wert zum Zeitpunkt des Kaufes und der bezahlte Kaufpreis gegenüberzustellen. Um diese Differenz ist der Kaufpreis zu mindern. Hat der Käufer bereit mehr als den geminderten Kaufpreis bezahlt, so ist der Mehrbetrag vom Verkäufer zu erstatten.

Gründe für eine Kaufpreisminderung

In erster Linie handelt es sich hierbei um Mängel, die Käufer erst nach dem Kauf festgestellt hat. Bei einem Immobilienkauf liegt zum Beispiel ein Mangel vor, wenn ein Haus oder eine Wohnung extrem von Schimmel befallen ist, was den Wert der Immobilie erheblich reduziert.

Denkbar ist in so einem Fall auch die Anfechtung des Vertrags, wenn dem Verkäufer der Befall bekannt war, er ihn aber absichtlich verschwiegen und den Käufer somit arglistig getäuscht hat (siehe § 123 Absatz 1 BGB).

Es gibt eine Reihe von Urteilen darüber, woraus Mängel beim Immobilienkauf bestehen können. Darunter fällt zum Beispiel auch, wenn Pkw-Stellplätze als solche verkauft wurden, aber noch gar nicht angelegt sind, oder wenn als zu Wohnzwecken verkaufte Räume gar nicht zum Wohnen geeignet sind.

Wohnflächenabweichung beim Kauf einer Eigentumswohnung

So kann zum Beispiel der Käufer einer Eigentumswohnung Minderungsansprüche geltend machen, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der angegebenen Wohnfläche abweicht. Das hat das Oberlandesgericht Saarbrücken entschieden (Urteil vom 1. Dezember 2011, Az. 8 U 450/10 - 121).

In dem verhandelten Fall wurde eine vermietete Eigentumswohnung verkauft. Der eingesehene Mietvertrag und eine vorgelegte Wohnflächenberechnung gaben eine Wohnfläche von 111,59m² an. Später stellte sich heraus, dass die Wohnfläche tatsächlich nur 101,42m² betrug. Nach Auffassung der Richter lag somit ein Mangel der Kaufsache vor, wobei der Prozentsatz der Abweichung unerheblich ist.

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