Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter
Wer in Deutschland seine Immobilie vermietet, kann dem Mieter nicht so einfach fristlos kündigen. Der Gesetzgeber hat dafür genaue Bedingungen festgelegt und es gilt, Formalien einzuhalten, vor allem beim Kündigungsschreiben.
Gründe für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter
Ein Vermieter kann einem Mieter nur aus wenigen Gründen fristlos kündigen. Sie sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in § 543 Absatz 2 genannt. Gründe sind demnach wenn der Mieter die Immobilie verkommen lässt, sie ohne Einverständnis des Vermieters einem Dritten überlässt oder in Zahlungsverzug kommt.
Zu beachten ist, dass der fristlosen Kündigung eine Abmahnung oder die Setzung einer Abhilfefrist vorausgegangen sein muss.
Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug
Zahlungsverzug liegt dann vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Monate einen wesentlichen Teil seiner Miete nicht bezahlt hat bzw. wenn er für einen längeren Zeitraum Beträge in Höhe von zwei Monatsmieten schuldig ist.
Bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzug sollte dieser im Kündigungsschreiben als Grund genannt und der Gesamtbetrag der aufgelaufenen Außenstände beziffert werden. Ein Mal innerhalb von zwei Jahren kann der Mieter die fristlose Kündigung abwenden, indem er die ausstehenden Beträge vollständig begleicht.
Fristgerechte Kündigung durch den Vermieter
Zusammen mit einer fristlosen Kündigung kann der Vermieter auch eine fristgerechte Kündigung aussprechen. Der Mieter kann auch hier durch eine vollständige Bezahlung der aufgelaufenen Außenstände zwar die fristlose Kündigung abwenden. Die fristgerechte Kündigung bleibt aber trotz der rechtzeitigen Mietnachzahlung wirksam.
Vorlage für ein Kündigungsschreiben des Vermieters
So könnte ein Vermieter seine Kündigung wegen Zahlungsverzug fomulieren:
Vor- und Nachname des Vermieters
Straße und Hausnummer
PLZ Ort
Telefonnummer
Vor- und Nachname des Mieters
Straße und Hausnummer
PLZ Ort
Telefonnummer
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Betreff: Kündigung des Mietvertrags ___ [Daten des Mietobjekts bzw. -vertrags]
Sehr geehrte(r) Frau/Herr ___,
ich habe Ihnen die 2-Zimmer-Erdgeschosswohnung in der ___ Straße Nr. ____ in ___ mit Wirkung zum __.__.20__ vermietet.
Gemäß unserem abgeschlossenen Mietvertrag sind Sie verpflichtet, zum einen eine Kaution in Höhe von ____ Euro zu entrichten, ferner bis spätestens zum __. Werktag eines Monats den Mietbeitrag zu entrichten. Mit beiden Verpflichtungen befinden Sie sich in Verzug. Bis zum heutigen Tag haben Sie die Mietkaution in Höhe von ____ Euro nicht bezahlt. Zudem haben Sie die Mieten für die Monate ____ und ____ 20__ nicht beglichen.
Auf die Zahlungsaufforderungen und Abmahnung mit Datum vom __.__.20__, welche wir in Form eines Einwurf-Einschreibens übersandt habe, haben Sie in keinerlei Weise reagiert.
Aus den vorgenannten Gründen spreche ich Ihnen deshalb hiermit die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gemäß §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB sowie hilfsweise die ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zum nächsten zulässigen Zeitpunkt wegen schuldhafter Verletzung Ihrer vertraglichen Pflichten trotz mehrfacher Abmahnungen aus.
Ihr Mietvertrag endet damit spätestens durch die hilfsweise ordentliche Kündigung zum __.__.20__. Sie sind aber dazu aufgefordert, die rückständigen Mieten sowie die von Ihnen bis dato nicht bezahlte Kaution unverzüglich zu überweisen. Dafür setze ich Ihnen eine Zahlungsfrist bis __.__.20__.
Ich schlage Ihnen den __.__.20__ um __:__ Uhr als Übergabetermin der Wohnung und der Wohnungsschlüssel vor.
In Ihrem eigenen Interesse empfehle ich Ihnen, den obigen Forderungen fristgerecht nachzukommen, um die teuren und unangenehmen Folgen einer Zahlungsklage zu vermeiden.
Mit freundlichen Grüßen,
____ [handschriftliche Unterschrift]
Foto: © Lisa S. – Shutterstock.com
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