Immobilienkauf - Der Reservierungsvertrag

Dezember 2016
Bei einem Immobilienkauf kommt es oft vor, dass der Käufer den Kauf nicht sofort abschließt, sondern sich die Immobilie reservieren lassen will, oder dass der Verkäufer eine verbindliche Zusage in Form einer Reservierung verlangt. Ob und wie das geht, erfahren Sie hier.


Eine Immobilie reservieren - geht das überhaupt?

In einem Vorvertrag beim Hauskauf, einem sogenannten Reservierungsvertrag, verpflichten sich Käufer und Verkäufer, den Kauf zu einem späteren Zeitpunkt durchzuführen. Eine notarielle Beurkundung eines Reservierungsvertrags ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber zu empfehlen.

Doch letztlich kann auch ein Reservierungsvertrag einen Rücktritt vom Kauf nicht verhindern, denn bis zur notariellen Beurkundung des eigentlichen Kaufs wird die Immobilie nicht übertragen und den Verkäufer kann niemand zwingen zu verkaufen.

Schadenersatz und Anspruch auf Verkauf

Aus einem Reservierungsvertrag ergeben sich dann aber Schadenersatzansprüche gegen die Partei, die vom beabsichtigten Kauf oder Verkauf zurücktritt, falls der Vertrag eine entsprechende Klausel enthält. Unter Umständen kann der Käufer auch den Verkauf einklagen. Bei einem späteren Rechtsstreit ist es von Vorteil, wenn der Reservierungsvertrag vorher notariell beurkundet wurde.


Schließt man einen Reservierungsvertrag mit einem Makler, besteht für den Verkäufer erst recht keine Verpflichtung zum Verkauf. In dem Vertrag verpflichtet sich nur der Makler, die Immobilie nicht weiter anderen Interessenten zum Kauf anzubieten.

Wie lange kann man eine Immobilie reservieren?

Wie lange die Reservierung dauern soll, ist Verhandlungssache. Üblich sind ein bis zwei Monate, um den Kauf unter Dach und Fach zu bringen. Länger als sechs Monate sollte die Reservierung keinesfalls dauern.


Ohne zeitliche Befristung ist ein Reservierungsvertrag nach geltender Rechtsprechung sittenwidrig und damit nichtig.

Kosten eines Reservierungsvertrags und Maklergebühren

Aufgrund der vorgenannten rechtlichen Situation, dass letztlich keine Kaufverpflichtung besteht, sollte ein Käufer bei einem Reservierungsvertrag keine Anzahlung und auch keine Reservierungsgebühr leisten. Der Vertrag als solcher wird anstelle einer Geldleistung als verbindliche Reservierung angesehen.


Wird die Immobilie von einem Makler angeboten, wird dieser vielleicht eine Gebühr für den Vorvertrag verlangen. Es ist zu beachten, dass dies nur eine individuelle Vereinbarung zwschen dem Käufer und dem Makler sein kann, denn Erfolgsabhängigkeit der Maklertätigkeit ist ein wesentlicher Grundsatz des Maklervertrages, von dem nicht ohne eine individuelle Verhandlung zwischen Makler und Kaufinteressent wirksam abgewichen werden kann (siehe § 652 BGB).

Der Makler kann den Anspruch auf seine Vermittlerprovision beim späteren Verkauf sogar verlieren, wenn er zuvor eine Reservierungsgebühr angenommen hat. In § 655 BGB heißt es dazu:

"Ist für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Dienstvertrags oder für die Vermittlung eines solchen Vertrags ein unverhältnismäßig hoher Mäklerlohn vereinbart worden, so kann er auf Antrag des Schuldners durch Urteil auf den angemessenen Betrag herabgesetzt werden. Nach der Entrichtung des Lohnes ist die Herabsetzung ausgeschlossen."

Foto: © Andrey Popov - Shutterstock.com

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