Wie werden Nießbrauch und Wohnrecht steuerlich behandelt?

September 2016

Definition: Nießbrauch und Wohnrecht

Unter Nießbrauch versteht man die Übertragung der Nutzungsrechte an einen Dritten unter Ausschluss des Eigentümers. Wenn der Eigentümer eines Grundstücks einer anderen Person einen Nießbrauch an diesem Grundstück einräumt, erhält diese Person das Recht, das Grundstück zu nutzen. Die Einräumung eines Nutzungsrechts kann dabei entgeltlich oder unentgeltlich erfolgen.


Für die steuerliche Behandlung unterscheidet man zwischen Zuwendungsnießbrauch und Vorbehaltsnießbrauch (Wohnrecht). Ein Wohnrecht ermöglicht die Übertragung der Immobilie an einen Dritten und sichert deren Selbstnutzung.

Das Bundesministerium für Finanzen hat die steuerliche Behandlung des Nießbrauchs im sogenannten Nießbrauch-Erlaß von 1998 geregelt und am 30.09.2013 aktualisiert (BStBl 2013 I S. 1184).

Was ist Zuwendungsnießbrauch?

Bei einem sogenannten Zuwendungsnießbrauch wird einem Dritten (Nutzungsberechtigter) ein Nießbrauch an einem Grundstück eingeräumt. Die Vermietung des Grundstücks erfolgt im Folgenden durch den Nutzungsberechtigten und nicht mehr durch den Eigentümer. Rechtlich tritt der Nießbraucher nach § 567 BGB an die Stelle des Eigentümers als Vermieter.


Für die steuerliche Behandlung ist zu unterscheiden, ob der Zuwendungsnießbrauch entgeltlich, teilentgeltlich oder unentgeltlich erfolgt:

Entgeltlicher Zuwendungsnießbrauch

Das bedeutet, dass der Wert des Nießbrauchs und der Wert der Gegenleistung ausgeglichen sind. Der Nutzungsberechtigte hat Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern.

Das gezahlte Entgelt für das Nutzungsrecht ist als Werbungskosten abziehbar (Achtung bei einmaliger Zahlung: Aufteilung auf die Dauer des Nutzungsrechts gemäß § 11 Absatz 2 Satz 3 EStG).

Die Erhaltungsaufwendungen sind ebenfalls als Werbungskosten abzugsfähig und die nachträglichen Herstellungskosten können über Abschreibung als Werbungskosten berücksichtigt werden.

Der Eigentümer muss das erhaltene Entgelt für das Nutzungsrecht als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Er kann die Gebäudeabschreibung geltend machen.

Teilentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch

Das bedeutet, dass der Wert des Nießbrauchs nicht in voller Höhe ausgeglichen ist. Der Vorgang ist steuerlich in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen.


Aufwendungen können nicht in voller Höhe berücksichtigt werden. Vielmehr sind sie im Verhältnis Entgelt für den Nießbrauch zu Kapitalwert des Nießbrauchs aufzuteilen und entsprechend geltend zu machen.

Unentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch

Das bedeutet, dass der Wert des Nießbrauchs zu weniger als 10 Prozent ausgeglichen ist. Somit hat der Nutzungsberechtigte die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern.

Erhaltungsaufwendungen sind als Werbungskosten abzugsfähig. Nachträgliche Herstellungskosten können ebenfalls über Abschreibung als Werbungskosten berücksichtigt werden.

Sollte der Eigentümer keine Einkünfte erzielen, kann auch keine Gebäudeabschreibung abgezogen werden.

Was ist Vorbehaltsnießbrauch?

Bei einem Vorbehaltsnießbrauch überträgt der bisherige Eigentümer das Grundstück und behält sich gleichzeitig das Recht vor, sein ehemaliges Grundstück weiter zu nutzen, meist in Form eines eigenen Wohnrechts. In der Praxis findet sich diese Form des Nießbrauchs häufig im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge.


Wenn der bisherige Eigentümer das Grundstück vermietet, hat er Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern. Seine Aufwendungen (beispielsweise Erhaltungsaufwand) sind als Werbungskosten abzugsfähig. Hierzu zählt auch die Gebäudeabschreibung, da er die Anschaffungs- und Herstellungskosten getragen hat.

Der neue Eigentümer erzielt keine Einkünfte aus dem Grundstück und kann daher auch die mit dem Grundstück in Zusammenhang stehenden Aufwendungen nicht als Werbungskosten abziehen.

Beispiel

Herr Müller überträgt sein Grundstück an Frau Schmitt und erhält gleichzeitig ein Nutzungsrecht an diesem Grundstück.

Es liegt ein Vorbehaltsnießbrauch vor und die entsprechenden steuerlichen Regelungen sind anzuwenden.

Anders sieht es dagegen aus, wenn Herr Müller sein Grundstück zwar an Frau Schmitt überträgt, aber gleichzeitig Herrn Schulz ein Nutzungsrecht eingeräumt wird.

Es liegt ein Zuwendungsnießbrauch vor, denn bei einem Vorbehaltsnießbrauch müssen der bisherige Eigentümer (Herr Müller) und der Nutzungsberechtigte (hier nicht Herr Müller, sondern Herr Schulz) übereinstimmen.


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