Wie wird der Nießbrauch und Wohnrecht steuerlich behandelt ?

Juni 2015
  • Unter dem Begriff Nießbrauch wird das Nutzungsrecht an einer Sache verstanden.
  • Wenn der Eigentümer eines Grundstücks einer anderen Person einen Nießbrauch an diesem Grundstück einräumt, erhält diese Person das Recht, das Grundstück zu nutzen. Die Einräumung eines Nutzungsrechts kann dabei entgeltlich, oder unentgeltlich erfolgen.
  • Für die steuerliche Behandlung ist die folgende Unterscheidung vorzunehmen:
  • Zuwendungsnießbrauch
  • Vorbehaltsnießbrauch
  • Das Bundesministerium für Finanzen hat im sogenannten Nießbrauch-Erlaß vom 24.07.1998, BStBl. I 1998, S. 914 die steuerliche Behandlung des Nießbrauchs geregelt.



Was ist der Zuwendungsnießbrauch ?

  • Bei einem sogenannten Zuwendungsnießbrauch wird einem Dritten (Nutzungsberechtigter) ein Nießbrauch an einem Grundstück eingeräumt.
  • Die Vermietung des Grundstücks erfolgt im Folgenden durch den Nutzungsberechtigten und nicht mehr durch den Eigentümer.
  • Für die steuerliche Behandlung ist zu unterscheiden, ob der Zuwendungsnießbrauch entgeltlich,teilentgeltlich oder unentgeltlich erfolgt:

Entgeltlicher Zuwendungsnießbrauch


Teilentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch

  • Das bedeutet, dass der Wert des Nießbrauchs nicht in voller Höhe ausgeglichen ist.Es sind hier die Regelungen des entgeltlichen/ unentgeltlichen Nießbrauchs anzuwenden.
  • Allerdings können Aufwendungen nicht in voller Höhe berücksichtigt werden. Vielmehr sind sie im Verhältnis Entgelt für den Nießbrauch zu Kapitalwert des Nießbrauchs aufzuteilen und entsprechend geltend zu machen.

Unentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch


PS: Wenn der Eigentümer keine Einkünfte erzielen soll , kann auch keine Gebäudeabschreibung abgezogen werden.

Was ist der Vorbehaltsnießbrauch ?

  • Bei einem sogenannten Vorbehaltsnießbrauch überträgt der bisherige Eigentümer das Grundstück und behält sich gleichzeitig das Recht vor, sein ehemaliges Grundstück weiter zu nutzen. In der Praxis findet sich diese Form des Nießbrauchs häufig im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge.
  • Wenn der bisherige Eigentümer das Grundstück vermietet, hat er Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern. Seine Aufwendungen (beispielsweise Erhaltungsaufwand) sind als Werbungskosten abzugsfähig. Hierzu zählen auch die Gebäudeabschreibungen, da er die Anschaffungs- und Herstellungskosten getragen hat.


Der neue Eigentümer erzielt keine Einkünfte aus dem Grundstück und kann daher auch die mit dem Grundstück in Zusammenhang stehenden Aufwendungen nicht als Werbungskosten abziehen.

Beispiel

Herr Müller überträgt sein Grundstück an Frau Schmitt und erhält gleichzeitig ein Nutzungsrecht an diesem Grundstück.
  • Es liegt ein Vorbehaltsnießbrauch vor und die entsprechenden steuerlichen Regelungen sind anzuwenden.
  • Anders sieht es dagegen aus, wenn Herr Müller sein Grundstück zwar an Frau Schmitt überträgt, aber gleichzeitig Herrn Schulz ein Nutzungsrecht eingeräumt wird.
  • Es liegt ein Zuwendungsnießbrauch vor. Bei einem Vorbehaltsnießbrauch müssen der bisherige Eigentümer (Herr Müller) und der Nutzungsberechtigte (hier nicht Herr Müller, sondern Herr Schulz) übereinstimmen.
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