Ein Kaufvertrag über den Kauf einer Immobilie ist nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wurde. Doch nach der Entscheidung, eine Immobilie zu kaufen, rennen die Vertragsparteien nicht gleich am nächsten Tag zum Notar. Alles will gut bedacht werden und oft will der Käufer "noch ein paar mal darüber schlafen". In dieser Überlegenszeit möchte er natürlich die Immobilie für sich reserviert wissen.
Dem Kaufinteressenten privaten Wohneigentums wird oftmals durch den Eigentümer oder einen Immobilienmakler der Abschluss einer unkomplizierten privatschriftlichen Reservierungsvereinbarung oder eines Reservierungsvertrages zur Sicherung des Erwerbs der Immobilie angeboten.
Problematisch ist, dass solche Vereinbarungen ohne die Mitwirkung eines Notars in der Regel nicht die erhoffte Rechtssicherheit für den Kaufinteressenten mit sich bringen, sondern im Gegenteil ein erhebliches Potential an Rechtsstreitigkeiten bergen.
Aufgrund der wesentlichen Folgen, die eine Verfügung über Immobilienvermögen für die Vertragsparteien mit sich bringt, sind nur solche Verträge über die Veräußerung von
Immobilien wirksam, die notariell beurkundet worden sind (§ 313 c Absatz 1 BGB).
So kann ein Kaufinteressent auf der Grundlage einer - ohne die Mitwirkung eines Notars -abgeschlossenen Reservierungsvereinbarung nicht verhindern, dass es sich der Eigentümer der Immobilie vor der Unterzeichnung eines notariellen Kaufvertrages anders überlegt und die Immobilie an einen anderen Kaufinteressenten veräußert.
Aus dem gleichen Grund kann ein Immobilienverkäufer keinen rechtswirksamen Anspruch auf den Verkauf einer Immobilie aus einer privatschriftlichen Reservierungsvereinbarung herleiten, sofern nicht die Bestätigung der Reservierungsvereinbarung durch einen notariellen Vertrag erfolgt.
Trotz der rechtlich limitierten Auswirkungen eines Reservierungsvertrages oder eines Angebotes auf Erwerb einer Immobilie ohne notarieller Beurkundung ist bei der Unterzeichnung von Vorverträgen oder Reservierungsvereinbarungen ohne sachkundige Beratung in jedem Fall Vorsicht geboten, da beispielsweise die Unterzeichnung einer Reservierungsvereinbarung in der Praxis oft zu kostenintensiven und zeitaufwändigen Rechtsstreitigkeiten führt.
Reservierungsvereinbarung und Maklerlohnanspruch
Nicht selten lässt sich ein Immobilienmakler eine Reservierungsvereinbarung unterzeichnen, im der der Kaufinteressent seine Absicht zum Erwerb eines konkreten Grundstücks erklärt und die Zahlung einer erfolgsunabhängigen Reservierungsgebühr vorgesehen ist.
Auch in diesen Fällen besteht zunächst keine rechtswirksame Vereinbarung zum Erwerb der betreffenden Immobilie, sofern es bei der betreffenden Vereinbarung an der notariellen Form fehlt.
Hinsichtlich der Zahlung der Reservierungsgebühr gilt folgendes:
In der Regel handelt es sich bei diesen Vereinbarungen um vorformulierte Vertragsformulare in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (
AGB; das "Kleingedruckte") im Sinne des § 307 BGB.
Nach der Auffassung der Rechtsprechung stellen diese Reservierungsgebühren eine erfolgsunabhängige Teilprovision dar, die über
Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht wirksam vereinbart werden kann. Dies beruht darauf, dass es sich bei der Erfolgsabhängigkeit der Maklertätigkeit um einen wesentlichen Grundsatz des Maklervertrages handelt, von dem formularmäßig nicht ohne eine individuelle Verhandlung zwischen Makler und Kaufinteressenten wirksam abgewichen werden kann.
Kommt es nach dem Abschluss der Reservierungsvereinbarung mit dem Makler zum Abschluss des notariellen Immobilienkaufvertrages, kann der Makler trotzdem unter bestimmten Umständen seinen Anspruch auf die Vermittlungsprovision verlieren.
So erklärten bereits Gerichte in Einzelfällen trotz erfolgreichen Abschlusses des notariellen Hauptvertrages zu Ungunsten des Maklers den Verlust der
Maklerprovision.
Diese Wertung betraf Fälle, in denen der Makler den Kaufinteressenten zum Abschluss einer unwirksamen Reservierungsvereinbarung nebst Absichtserklärung zum Erwerb eines bestimmten Grundstücks ohne notarielle Beurkundung veranlasste und hierin gleichzeitig die Zahlung einer erfolgsunabhängigen Reservierungsgebühr vereinbarte.
Der Makler handelte hierbei aus Sicht der entscheidenden Richter unter Missachtung der Interessen seines Auftraggebers, da dieser zum Abschluss einer unwirksamen Vereinbarung veranlasst wurde und der Makler den unrichtigen Eindruck erweckte, dass sich der Kaufinteressent zum Erwerb eines Grundstücks rechtlich bindend verpflichtet hatte.
In solchen Fällen habe der Makler seinen Lohnanspruch im Sinne des § 654 BGB verwirkt, sodass der Maklerlohnanspruch auch nicht geschuldet ist.
