Rechte des Mieters bei Eigentümerwechsel
Wenn der Vermieter eine Wohnung verkauft, fragt sich der Mieter meist: "Muss ich nun ausziehen?" Tatsächlich kann ein Vermieter dem Mieter wegen Verkauf des Hauses nicht kündigen. Unter gewissen Voraussetzungen kann er aber Eigenbedarf geltend machen und eine Mieterhöhung verlangen.
Mieter informieren
Nach einem Hausverkauf sollte die Miete so lange an den bisherigen Eigentümer gezahlt werden, bis der neue Vermieter seine Legitimation eindeutig nachgewiesen hat. Dies kann durch die Vorlage einer Kopie des Grundbuchauszuges oder durch eine schriftliche Mitteilung des alten Eigentümers erfolgen. In der Praxis teilen häufig der alte und neue Vermieter den Eigentümerwechsel dem Mieter gemeinsam mit. Eine schriftliche Mitteilung des neuen Eigentümers allein ist nicht ausreichend.
Mietvertrag
Wenn eine Mietwohnung verkauft wird, ergeben sich die Rechte des Mieters aus § 566 BGB. Danach gilt das Prinzip Kauf bricht nicht Miete. Der Käufer tritt anstelle des bisherigen Vermieters in alle Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses ein. Folglich bleiben alle Regelungen des Mietvertrages bestehen. Der neue Eigentümer darf den alten Vertrag nicht kündigen. Ebenso sind Änderungen nur mit Zustimmung des Mieters wirksam. Ein neuer Mietvertrag nur von Seiten des Vermieters ist also unzulässig.
Mieterhöhung
Eine Mieterhöhung ist gemäß § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete unter zwei Voraussetzungen zulässig. Die letzte Mieterhöhung muss mehr als zwölf Monate zurückliegen und die Miete darf innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöht werden.
Eine Mieterhöhung über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus ist nur nach Modernisierungsmaßnahmen möglich. In diesem Fall ist die Erhöhung der jährlichen Miete auf elf Prozent der Modernisierungskosten beschränkt (§ 559 BGB).
Eigenbedarf
Der neue Besitzer darf dem Mieter ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an einer eigenen Nutzung des Wohnraums hat Eigenbedarf gemäß § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB). Dabei muss er den Wohnraum für sich selbst als natürliche Person nutzen wollen (nicht als juristische Person, zum Beispiel für seine Firma), für einen Angehörigen in gerader Linie (Eltern, Großeltern, Kinder), für nahe Verwandte wie (Geschwister, Nichten oder Neffen) oder für Haushaltsangehörige (wie den eigenen Lebenspartner und dessen Kinder, Pflegekinder, Pflegekräfte und Hausangestellte). Im Einzelfall wird auch der Gebrauch einer bisher vermieteten Wohnung zu beruflichen Zwecken (zum Beispiel für die Einrichtung eines eigenen Büros) als Grund für Eigenbedarf anerkannt. Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen gemäß § 573c BGB.
Der Vermieter muss dem Mieter die Gründe für seinen Eigenbedarf ausführlich schriftlich darlegen. Der Mieter darf der Kündigung widersprechen, wenn der Auszug für ihn, seine Familie oder andere Haushaltsangehörige eine besondere Härte darstellen würde (§ 574 BGB). Der Widerspruch muss bis spätestens zwei Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses eingereicht werden. Wenn der Vermieter den Eigenvedarf nur vortäuscht, kann der Mieter Schadenersatz verlangen.
Sperrfrist bei Umwandlung in Wohnungseigentum
Ist eine Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus nach der Überlassung an den Mieter in eine einzelne Eigentumswohnung umgewandelt worden, hat der Mieter zunächst ein Vorkaufsrecht gemäß § 577 BGB. Wird die Wohnung nicht durch den Mieter selbst sondern durch einen Dritten erworben, genießt der Mieter einen besonderen Kündigungsschutz gegenüber dem neuen Eigentümer. Dieser kann dann einen möglichen Eigenbedarf frühestens nach drei Jahren geltend machen.
Der Gesetzgeber hat die Bundesländer ermächtigt, diese Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre zu verlängern, was zum Beispiel Berlin, Hamburg und viele Gemeinden in Bayern ausgeschöpft haben. Je nach Bundesland kann die Frist also variieren.
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