Wie lassen sich Gebäude abschreiben?
Mit Hilfe einer Abschreibung wird der Wertverlust eines Gebäudes (steuermindernd) berücksichtigt.
Abschreibung eines Gebäudes
Im Steuerrecht wird die Abschreibung als Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, bezeichnet. Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes werden dabei auf die Kalenderjahre der voraussichtlichen gesamten Nutzungsdauer verteilt. Pro Jahr sind sie anteilig als Werbungskosten (steuermindernd) abzuziehen.
Das Grundstück selbst unterliegt keiner Abnutzung. Es ist daher darauf zu achten, dass die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung des Gebäudes den Grundstückswert nicht beinhaltet.
Abschreibungsmethoden
Möglich sind die lineare und die degressive Abschreibung.
Lineare Abschreibung
Grundsätzlich ist für Gebäude die Abschreibung (entspricht Absetzung für Abnutzung in gleichen Jahresbeträgen) gemäß § 7 Absatz 4 Nr. 2 EStG folgendermaßen vorgesehen:
Gebäude mit Fertigstellung nach dem 31.12.1924: jährlich 2 Prozent
Gebäude mit Fertigstellung vor dem 01.01.1925: jährlich 2,5 Prozent
Degressive Abschreibung
Abweichend von dieser Regelung besteht die Möglichkeit, das Gebäude mit festen fallenden Sätzen abzuschreiben (§ 7 Absatz 5 EStG). Diese degressive Abschreibung ist jedoch für diejenigen Gebäude ausgeschlossen, für die nach dem 31.12.2006 der Bauantrag gestellt bzw. der obligatorische Vertrag abgeschlossen wird.
Bemessungsgrundlage der Abschreibung für Gebäude
Als Bemessungsgrundlage für die Abschreibung werden grundsätzlich die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes herangezogen, die noch durch die folgenden Kosten ergänzt werden:
Anschaffungsnebenkosten: Dazu gehören zum Beispiel die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten.
Anschaffungsnahe Aufwendungen.
Nachträgliche Herstellungskosten.
Was sind anschaffungsnahe Aufwendungen?
Gemäß § 6 Absatz 1 Nr. 1a EStG zählen zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, wenn sie innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb der Immobilie anfallen und wenn die Aufwendungen im Vergleich zum Kaufpreis hoch sind, das heißt netto 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.
Diese anschaffungsnahen Aufwendungen sind somit nicht als Erhaltungsaufwand direkt als Werbungskosten abzugsfähig, sondern werden über eine erhöhte Abschreibung berücksichtigt.
Was sind nachträgliche Herstellungskosten?
Nachträgliche Herstellungskosten liegen nach Richtlinie R 21.1. Absatz 2 EStR vor, wenn nach der Fertigstellung des Gebäudes Aufwendungen für die Erweiterung oder für die über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung des Gebäudes entstehen.
Sie können nicht als Erhaltungsaufwand direkt als Werbungskosten abgezogen werden, sondern sind mit dem jährlichen Abschreibungssatz über das Gebäude zu berücksichtigen.
Eine Ausnahme von dieser Regel ist nur für die Fälle vorgesehen, in denen die Aufwendungen netto nicht mehr als 4.000 Euro je Gebäude betragen. Beläuft sich der Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer somit auf 4.000 Euro oder weniger, dürfen die Aufwendungen sofort als Werbungskosten abgezogen werden.
Wichtig in diesem Zusammenhang ist, dass keine nachträglichen Herstellungskosten, sondern vielmehr ein neues Wirtschaftsgut entsteht, wenn das bisherige Wirtschaftsgut im Wesen geändert und so tiefgreifend umgestaltet oder in einem solchen Ausmaß erweitert wird, dass die eingefügten neuen Teile der Gesamtsache das Gepräge geben und die verwendeten Altteile bedeutungs- und wertmäßig untergeordnet erscheinen.
Hierzu zählen zum Beispiel der Umbau eines alten Gasthofs in eine moderne Gastwirtschaft oder der Umbau einer Mühle zu einem Wohnhaus (vgl. Hinweis H 7.3. EStH).
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