Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ermitteln sich aus dem Überschuss der Einnahmen über die
Werbungskosten:
Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung
abzgl. Werbungskosten
= Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Abgrenzung zu anderen Einkunftsarten
Wichtig in diesem Zusammenhang ist die Abgrenzung zu anderen
Einkunftsarten (beispielsweise
Einkünfte aus Gewerbebetrieb).
Um eine eindeutige Zuordnung zu einer
Einkunftsart zu gewährleisten, werden die einzelnen Einkunftsarten in Haupt- und Nebeneinkunftsarten wie folgt unterteilt:
Haupteinkunftsarten
Haupteinkunftsart oder aktive Einkünfte, da sie durch die Aktivität des Steuerpflichtigen erzielt sind:
Nebeneinkunftsarten
Nebeneinkunftsart oder passive Einkünfte, da sie durch die Anlage des Steuerpflichtigen erzielt sind:
Als Nebeneinkunftsart sind die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung subsidiär (das heißt nachrangig).
Demnach sind Einkünfte nur dann als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erfassen, wenn sie inhaltlich nicht zu einer anderen Einkunftsart gehören (§ 21 Absatz 3 EStG).
Beispiele
- Herr Müller besitzt eine Wohnung und vermietet sie an Herrn Schulz. Die Mieteinnahmen führen zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.
- Die Firma Konrad hält im Betriebsvermögen eine vermietete Wohnung. Die Mieteinnahmen führen zu Einnahme aus Gewerbebetrieb.
Weitere Beispiele, die nicht den Einkünften für Vermietung und Verpachtung, sondern den gewerblichen Einkünften zuzurechnen sind (vgl. auch R 15.7 EStR zur Abgrenzung des
Gewerbebetriebs von der Vermögensverwaltung):
- Vermietung von Ausstellungsräumen und Messeständen
- Beherbergung in Gaststätten
- kurzfristige Vermietung von Sälen
Wo werden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erklärt?
Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind in der Anlage V der
Steuererklärung aufzuführen.
Einkunftserzielungsabsicht
Grundsätzlich unterliegen die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nur dann der
Einkommensteuer, wenn die Absicht besteht, langfristig einen Überschuss zu erzielen (sogenannte Einkunftserzielungsabsicht).
Kann eine solche Absicht nicht unterstellt werden, liegt keine steuerbare Tätigkeit vor (sogenannte Liebhaberei). In diesem Fall würde also keine Steuer wegen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anfallen.
Bei einer Vermietungstätigkeit muss somit langfristig die Absicht bestehen, positive Einkünfte zu erwirtschaften, ansonsten entfällt auch der Werbungskostenabzug.
Mit Schreiben vom 8.10.2004 (BStBl. I 2004, S. 933) hat das Bundesministerium für
Finanzen (BMF) zur Frage der Einkunftserzielungsabsicht Stellung genommen. Danach gilt, dass von einer Einkunftserzielungsabsicht grundsätzlich ausgegangen werden kann, wenn die Vermietungstätigkeit auf Dauer angelegt ist. Etwas anderes gilt nur dann,
- wenn besondere Umstände oder Beweisanzeichen gegen das Vorliegen einer Einkunftserzielungsabsicht sprechen oder
- besondere Arten der Nutzung Beweisanzeichen für eine private Veranlassung sind.
Beispielsweise wird eine Einkunftserzielungsabsicht verneint und stattdessen von einer von vornherein bestehenden Veräußerungs- oder Selbstnutzungsabsicht ausgegangen, wenn der Steuerpflichtige ein bebautes Grundstück bereits nach kurzer Zeit (in der Regel bis zu 5 Jahren) seit der Anschaffung oder Herstellung veräußert oder selbst nutzt und innerhalb dieser Zeit keine positiven Einkünfte erwirtschaftet.
Stellt sich das Fehlen einer Einkunftserzielungsabsicht erst später heraus, können die entsprechenden Steuerbescheide nach § 173 Absatz 1 Nr. 1 AO geändert werden.
