Was man beim Immobilienkauf wissen soll

Dezember 2016
Sollte man sich dazu beschließen , ein Wohneigentum zu kaufen , soll sich an verschiedenen objektiven Kriterien orientieren.
Im Folgenden geht es um die wichtigsten Punkte, die im Vordergrund stehen sollen.


Umfeld

  • Von entscheidender Bedeutung ist die örtliche Infrastruktur für die tägliche Nutzung der Immobilie. So stellen die standortnahe Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, die Erreichbarkeit von Einkaufsläden, Schulen, Ärzten etc. im Alltag wesentliche Vorteile dar, die sich auf die Werthaltigkeit der Investition bei einem eventuellen Wiederverkauf entscheidend auswirken.
  • Gleiches gilt in der Stadt für die Nähe von Parkanlagen und Parkplätzen, sofern die Immobilie selbst nicht über eigene Parkmöglichkeiten verfügt.
  • Auch potentielle Störfaktoren im näheren Umfeld sollten vorab genau betrachtet werden.
  • Die unmittelbare Nähe zum öffentlichen Nahverkehr, beispielsweise eine Bus- oder Straßenbahnhaltestelle direkt unter dem Schlafzimmerfenster, sollte dementsprechend vermieden werden.
  • So können durch mehrfache Ortsbesichtigungen die störenden Einflüsse von Gewerbebetrieben, etwaigen Berufsverkehrs und nächtlichem Gaststätten- und Barbetrieb besser eingeschätzt werden.
  • Liegt die betrachtete Immobilie beispielsweise in einem Mehrfamilienhaus, sollte vorab geklärt werden, ob die Hausordnung die gewerbliche Nutzung von anderen Wohneinheiten zulässt und hierdurch störende Einflüsse im Alltag ausgehen können.

Bauplanung

  • Vor dem Erwerb einer Immobilie sollte weiterhin geklärt werden, ob es Planungen über die Änderung der Strukturen gibt und beispielsweise die Errichtung von Fabriken, Hochspannungsleitungen, Mobiltelefonsendern oder der Bau neuer, lärmträchtiger Verkehrsanbindungen wie Bundesstraßen im nahen Wohnumfeld geplant sind.
  • Informationen hierzu können aus der regionalen Tagespresse oder bei der örtlichen Stadtverwaltung eingeholt werden.
  • Soll ein Einfamilienhaus erworben werden, sollte sichergestellt werden, dass sämtliche errichtete oder zu errichtenden baulichen Anlagen und Anbauten genehmigt worden sind und etwaige bestehende Dienstbarkeiten ordnungsgemäß beachtet werden.

Nachbarschaft

  • Insbesondere die unmittelbare Nachbarschaft wirkt sich entscheidend auf die tägliche Wohnqualität im eigenen Heim aus.
  • Daher ist es immer nützlich, vor der Entscheidung für eine bestimmte Immobilie Kontakt mit den unmittelbaren Nachbarn aufzunehmen und bei dieser Gelegenheit etwaige bestehende störende Einflüsse aus der Nachbarschaft abzuklopfen.

Lage

  • Auch die konkrete Lage der Immobilie stellt einen wertbildenden Faktor dar und sollte zu den persönlichen Bedürfnissen passen.
  • Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus, wäre eine Erdgeschosswohnung aufgrund des geringeren Lichteinfalls und der stärkeren Lärmbelastungen zu vermeiden.
  • Sonnenverwöhnte Käufer sollten darüber hinaus eine nach Norden ausgerichtete Immobilie meiden.
  • In jedem Fall ist es ratsam, das Objekt mehrfach und zu verschiedenen Tageszeiten zu besichtigen, sodass etwaige innerhalb der Immobilie auftretende Störungen, beispielsweise aufgrund einer schlechten Geräuschdämmung oder lärmender Nachbarschaft, besser eingeschätzt werden können.

Qualität der Bausubstanz

  • Zur Einschätzung der Qualität der Bausubstanz, die einen erheblichen wertbildenden Faktor darstellt, ist beim Erwerb gebrauchter Immobilien die Hinzuziehung eines Bausachverständigen oder Architekten empfehlenswert.
  • Dies ermöglicht zum einen die bessere Einschätzung etwaiger Risiken und Mängel sowie eine Bewertung der Qualität der Bauart der Immobilie.
  • So wird im Zweifel ein Fertighaus aus dem Jahre 1960 eine geringere Wertbeständigkeit aufweisen, als dies bei einem in klassischer Bauweise errichteten Haus der Fall sein wird.
  • Der Erwerb eines modernen Fertighauses hingegen zeichnet sich je nach Anbieter durch moderne, routinierte Produktionsverfahren und umfangreiche Qualitätskontrollen aus, die bei hochqualitativen Anbietern auf eine hohe Wertbeständigkeit hoffen lassen.

Grunderwerbssteuer

  • Die Grunderwerbsteuer ist beim Erwerb von Immobilien in Höhe von 3,5 % auf die Höhe des Kaufpreises zu zahlen (§ 11 Grunderwerbsteuergesetz). Fällig wird die Steuerzahlung mit dem Ablauf von einem Monat nach der Bekanntgabe des Steuerbescheides (§ 15 Grunderwerbsteuergesetz).
  • Zu beachten ist, dass die Übertragung des Eigentums durch die Eintragung im Grundbuch erst dann vollzogen wird, wenn der Erwerber eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorlegt, aus der hervorgeht, dass die Grunderwerbsteuer gezahlt, sichergestellt, gestundet oder Steuerfreiheit darüber gegeben ist, so dass die Zahlung der Steuerforderung gesichert ist.

Hausgeld

  • Eigentümer einer Eigentumswohnung sind zur anteiligen Tragung der Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums verpflichtet.
  • Das Hausgeld umschreibt die Lasten des Gemeinschaftseigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, der Nutzung des Gemeinschaftseigentums und der Verwaltung.
  • Der jeweilige Kostenanteil jedes Eigentümers bestimmt sich gesetzlich grundsätzlich nach den im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteilen, unabhängig davon, ob der betreffende Eigentümer alle Bestandteile des Gemeinschaftseigentums (Beispiel: Aufzug) auch nutzt oder nicht.
  • Die Eigentümergemeinschaft kann von diesem Prinzip abweichend einen anderen Kostenverteilungsschlüssel im Rahmen der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung wählen.
  • Zur Einschätzung der entstehenden Gesamtkosten der Eigentumswohnung sowie des geltenden Kostenverteilungsschlüssels ist es daher erforderlich, sich wenigstens die letzte Jahres- und Einzelabrechnung des Verwalters vorlegen zu lassen.
  • Weiterhin ist die Einsichtnahme in die letzten drei oder vier Protokolle der Eigentümerversammlungen ratsam. Aus diesen Protokollen wird ersichtlich, ob etwaige Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind und zur Durchführung beschlossen wurden.
  • Dies stellt einen entscheidenden Kostenfaktor dar, da etwaige Sanierungsmaßnahmen nicht immer aus der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft gedeckt werden oder hierzu eine Sonderumlage entsprechend der jeweiligen Quote jedes Miteigentümers beschlossen werden kann.

Grundsteuer

  • Die Höhe der Grundsteuer wird in der Regel durch den Erwerber im Vorfeld der Verkaufsverhandlungen erfragt.
  • Darüber hinaus sollte jedoch auch geprüft werden, ob der Verkäufer sämtliche, den die Höhe der Grundsteuer maßgeblich beeinflussenden Einheitswert der Immobilie betreffende bauliche Veränderungen, die den zu Wohnzwecken nutzbaren Anteil, beziehungsweise die Höhe des potentiellen Mietertragswertes verändern, erklärt hat.


-Beispiele

-Einrichtung eines Schwimmbades,
- Errichtung eines Wintergartens.
-Wurden etwaige vorgenommene Baumaßnahmen nicht oder nicht vollständig bei der Steuerbehörde angezeigt, besteht das grundsätzliche Risiko einer unerwarteten Grundsteuererhöhung.

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