Was muss man bei einem Immobilienkauf beachten?
Bei einem Immobilienkauf gibt es einiges zu beachten, damit Sie mit dem gewählten Eigenheim keine bösen Überraschungen erleben. Hier finden Sie einen Leitfaden mit den wichtigsten Fragen, die Sie sich im Vorfeld stellen sollten.
Checkliste für einen Wohnungs- oder Hauskauf
Umfeld
Wenn Sie die Immobilie täglich nutzen, ist die örtliche Infrastruktur von entscheidender Bedeutung. So stellen die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, die Erreichbarkeit von Einkaufsläden, Schulen und Ärzten im Alltag wesentliche Vorteile dar.
Gleiches gilt in der Stadt für die Nähe von Parkanlagen und Parkplätzen, sofern die Immobilie selbst nicht über eigene Parkmöglichkeiten verfügt.
Auch potenzielle Störfaktoren im näheren Umfeld sollten vorab genau betrachtet werden. Die unmittelbare Nähe zum öffentlichen Nahverkehr, beispielsweise eine Bus- oder Straßenbahnhaltestelle direkt unter dem Schlafzimmerfenster, sollte dementsprechend vermieden werden. Durch eine Besichtigung können Sie die störenden Einflüsse von Gewerbebetrieben, etwaigem Berufsverkehr und nächtlichem Gaststätten- und Barbetrieb besser einschätzen.
Liegt die betrachtete Immobilie beispielsweise in einem Mehrfamilienhaus, sollte vorab geklärt werden, ob die Hausordnung die gewerbliche Nutzung von anderen Wohneinheiten zulässt und hierdurch störende Einflüsse im Alltag entstehen können.
Bauplanung
Vor dem Erwerb einer Immobilie sollte weiterhin geklärt werden, ob es Pläne für die Änderung der Infrastruktur in der Nähe gibt. Die Bauplanung gibt Auskunft über die Errichtung von Fabriken, Hochspannungsleitungen und Mobiltelefonsendern sowie über den Bau neuer, lärmträchtiger Verkehrsanbindungen wie Bundesstraßen im nahen Wohnumfeld. Informationen hierzu können Sie aus der regionalen Tagespresse oder bei der örtlichen Stadtverwaltung einholen.
Möchten Sie ein Einfamilienhaus erwerben, dann stellen Sie sicher, dass für sämtliche errichtete oder zu errichtenden baulichen Anlagen und Anbauten die entsprechenden Genehmigungen vorliegen.
Lage
Auch die Lage der Immobilie stellt einen wertbildenden Faktor dar und sollte zu den persönlichen Bedürfnissen passen. Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus, ist eine Erdgeschosswohnung aufgrund des geringeren Lichteinfalls und der stärkeren Lärmbelastungen zu vermeiden.
In jedem Fall ist es ratsam, das Objekt mehrfach und zu verschiedenen Tageszeiten zu besichtigen, so dass eventuelle Störungen, beispielsweise aufgrund einer schlechten Lärmisolierung oder lärmender Nachbarschaft, besser eingeschätzt werden können.
Qualität der Bausubstanz
Zur Einschätzung der Qualität der Bausubstanz, die einen erheblichen wertbildenden Faktor darstellt, ist beim Erwerb gebrauchter Immobilien die Hinzuziehung eines Bausachverständigen oder Architekten empfehlenswert. Dies gilt vor allem, wenn Sie ein altes Haus kaufen möchten. Diese Beratung ermöglicht zum einen eine bessere Einschätzung möglicher Risiken und Mängel und zum anderen eine Bewertung der Qualität der Bauart der Immobilie.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist beim Erwerb von Immobilien in Höhe von 3,5 Prozent auf die Höhe des Kaufpreises zu zahlen (§ 11 Grunderwerbsteuergesetz). Fällig wird die Steuerzahlung mit Ablauf von einem Monat nach der Bekanntgabe des Steuerbescheids (§ 15 Grunderwerbsteuergesetz).
Zu beachten ist, dass die Übertragung des Eigentums durch die Eintragung im Grundbuch erst dann vollzogen wird, wenn der Erwerber eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorlegt, aus der hervorgeht, dass die Grunderwerbsteuer gezahlt, sichergestellt, gestundet oder Steuerfreiheit darüber gegeben ist.
Grundsteuer
Die Höhe der Grundsteuer wird in der Regel durch den Erwerber im Vorfeld der Verkaufsverhandlungen erfragt. Darüber hinaus sollte jedoch auch geprüft werden, ob der Verkäufer sämtliche baulichen Veränderungen gemeldet hat, die die Höhe der Grundsteuer maßgeblich verändern, zum Beispiel den Bau eines Wintergartens.
Wurden etwaige vorgenommene Baumaßnahmen nicht oder nicht vollständig bei der Steuerbehörde angezeigt, besteht das grundsätzliche Risiko einer unerwarteten Grundsteuererhöhung.
Hausgeld
Eigentümer einer Eigentumswohnung sind zur anteiligen Tragung der Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums verpflichtet. Das Hausgeld umfasst die Lasten des Gemeinschaftseigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, der Nutzung des Gemeinschaftseigentums und der Verwaltung.
Der jeweilige Kostenanteil jedes Eigentümers bestimmt sich gesetzlich grundsätzlich nach den im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteilen, unabhängig davon ob der betreffende Eigentümer alle Bestandteile des Gemeinschaftseigentums nutzt oder nicht.
Zur Einschätzung der entstehenden Gesamtkosten einer Eigentumswohnung sowie des geltenden Kostenverteilungsschlüssels ist es daher erforderlich, sich wenigstens die letzte Jahres- und Einzelabrechnung des Verwalters vorlegen zu lassen. Weiterhin ist die Einsichtnahme in die letzten drei oder vier Protokolle der Eigentümerversammlungen ratsam. Aus diesen Protokollen wird ersichtlich, ob Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind und beschlossen wurden.
Foto: © mrgao - 123RF.com
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