Wie sind Finanzierungskosten für Gebäude absetzbar?

Was sind Finanzierungskosten?

Unter Finanzierungskosten werden alle Kosten für die Geldbeschaffung verstanden.

Diese Finanzierungskosten sind als Werbungskosten sofort abzugsfähig, wenn das Fremdkapital direkt für das vermietete Objekt verwendet wird. Finanzierungskosten für die zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilie können dagegen nicht berücksichtigt werden.

Die folgenden Kosten zählen beispielsweise zu den sofort abzugsfähigen Finanzierungskosten:

• Schuldzinsen: Gemäß § 9 Absatz 1 Satz 3 Nr. 1 EStG sind Schuldzinsen für ein Darlehen als Werbungskosten abzugsfähig. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass nur der Zinsanteil, nicht jedoch Tilgungsanteil zu den Werbungskosten zählt.
• Disagio: Das Disagio, oder auch Damnum genannt, ist ein Abschlag vom Nennwert, der bei der Kreditgewährung vereinbart wird. Gemäß § 11 Absatz 2 Satz 4 EStG ist das Disagio sofort als Werbungskosten abzuziehen, wenn es marktüblich ist. Marktüblich ist ein Disagio von bis zu 5% bei einem Zinsfestschreibungszeitraum von mindestens 5 Jahren (BMF-Schreiben vom 20.10.2003, BStBl. I 2003, S. 546).

Sonderfall: Gemischte Nutzung

Problematisch wird die Ermittlung der abziehbaren Finanzierungskosten, wenn das Gebäude teilweise vermietet und teilweise zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.

Lassen sich die Fremdmittel nicht von vornherein eindeutig dem vermieteten Gebäudeteil zuordnen, können die Finanzierungskosten nicht in voller Höhe abgezogen werden. Bei diesen sogenannten gemischt-genutzten Immobilien ist vielmehr eine Aufteilung nach den Flächenverhältnissen vorzunehmen (BFH-Urteil vom 24.6.2008 IX R 26/06).

Beispiel

Der Eigentümer bewohnt die Wohnung im Dachgeschoss (30% Flächenanteil). Die Erdgeschosswohnung ist vermietet (70% Flächenanteil).

Der Eigentümer kann 70% der Finanzierungskosten als Werbungskosten abziehen.