Wohneigentum verkaufen - Vorkaufsrecht der Gemeinde

Dezember 2016
Ein Vorkaufsrecht räumt dem Berechtigten die Möglichkeit ein, im Falle des Verkaufs einer Sache an einen Dritten, durch eine einseitige empfangsbedürftige Gestaltungserklärung, zwischen sich und dem Verkäufer einen Kaufvertrag zu grundsätzlich gleichen Bedingungen abzuschließen.
Die Ausübung eines Vorkaufsrechts durch die Gemeinde ist jedoch gemäß § 24 des Baugesetzbuches (BauGB) an verschiedene Voraussetzungen gebunden.



Voraussetzungen der Ausübung des Vorkaufsrechts


Erforderlich ist zunächst, dass der Gemeinde ein Vorkaufsrecht überhaupt zusteht.

Zugunsten der Gemeinde muss ein Vorkaufsrecht zunächst vorab bestellt worden sein, beispielsweise

  • im Rahmen eines Bebauungsplans zur Nutzung für öffentliche Zwecke,
  • im Rahmen eines ausgewiesenen Sanierungsgebietes und städtebaulichen Entwicklungsbereiches,
  • oder durch die Geltung eines Bebauungsplans in Bezug auf unbebaute Grundstücke, etc. (vgl. § 24 BauGB).

Die rechtliche Lage der Ausübung des Vorkaufsrechts


Die Ausübung eines Vorkaufsrechts stellt einen schwerwiegenden Eingriff in die vertragliche Entscheidungsfreiheit von Verkäufer und Käufer dar.

Ein bestehendes Vorkaufsrecht darf die Gemeinde daher nur dann ausüben, sofern dies durch das Wohl der Allgemeinheit auch gerechtfertigt ist.

Erforderlich sind daher übergeordnete Interessen der Allgemeinheit, die die Interessen von Käufer und Verkäufer an der ursprünglich geplanten Vertragsabwicklung überwiegen.

Diese liegen beispielsweise vor, wenn die Gemeinde das Ziel der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum (insbesondere im Bereich des sozialen Wohnungsbaus und niedriger Einkommensschichten) verfolgt.

Verfolgt die Gemeinde zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts konkrete Maßnahmen in diesem Sinne (Ausarbeitung eines Bebauungsplans, Nutzung des Grundstücks für den Wohnungsbau etc.), ist das Allgemeinwohl bereits durch das städtebauliche Ziel der Gemeinde gegeben.

Ausübung des Vorkaufsrechts


Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde erfolgt durch den Erlass eines entsprechenden Verwaltungsakts, der dem Verkäufer gegenüber innerhalb von 2 Monaten nach der Mitteilung (an die Gemeinde) des rechtswirksam mit dem Käufer abgeschlossenen Kaufvertrags ergeht.

Wirkung des Vorkaufsrechts


Die Ausübung des Vorkaufsrechts führt dazu, dass der abgeschlossenen Kaufvertrag nicht mit dem ursprünglichen Käufer, sondern an dessen Stelle mit der Gemeinde erfolgt.

Dies bedeutet: Durch eine wirksame Ausübung des Vorkaufsrechts wird der Käufer aus dem Kaufvertrag "herauskatapultiert" und die Gemeinde tritt im Vertrag an die Stelle des Käufers.

Ausübung des Vorkaufsrechts nur im Vorkauffalls


Die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts ist auf den Abschluss von Kaufverträgen beschränkt, die den Kauf eines bebauten oder unbebauten Grundstücks betreffen.

Wird hingegen eine Eigentumswohnung oder ein Erbbaurecht verkauft, besteht die Möglichkeit der Ausübung eines Vorkaufsrechts durch eine Gemeinde nicht.

Kein Verkaufsfall liegt daher beispielsweise in folgenden Fällen vor:

  • bei einer Schenkung,
  • einem Tausch,
  • der Übertragung von Gesellschaftsanteilen einer Gesellschaft mit Grundvermögen oder
  • im Falle einer Erbschaftsauseinandersetzung sowie
  • im Falle des Verkaufs durch einen Insolvenzverwalter.


Gemäß § 26 BauGB ist die Ausübung des gemeindlichen öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrechts schließlich in bestimmten Fällen ausgeschlossen.


Beispiel

  • Verkauf an einen Ehegatten, Verwandte und Verschwägerte bis zum dritten Grad.


Um unliebsame Überraschungen aufgrund eines Vorkaufsrechts zu vermeiden, ist es daher vor allem im Interesse des Käufers empfehlenswert, vorab bei der zuständigen Gemeindeverwaltung zu klären, ob das zu verkaufende Grundstück mit einem gemeindlichen Vorkaufsrecht belastet ist oder nicht.

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